商品房买卖合同纠纷案件裁判标准系列知

开发商交付（房屋）内容的认定标准

■对于出卖方交付内容的确定标准

□ 所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、楼层、面积、

建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。

□ 由于商品房不仅涉及买受人的自有部分，在多数情况下还要区分共有部分。这也是商品房不同于其他商品之处。所以，对于商品房标的的认定，不仅指套房，还有包括绿化、公共配套设施等。

■ 对于实际交付是否符合约定的认定依据

审定实际交付是否符合约定的依据主要有以下几个方面：

□ 合同。合同系约束双方当事人的最主要组成部分。其中关于商品房的一些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被视为对于标的的描述。

□ 规划说明。由于规划必须经过国家行政部门审批通过后，出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风、以及公共面积分摊的问题，这些虽然在合同中有所体现，但不可能全部体现，因此，开发商所交付的房屋必须如规划设施。

□ 样板房。出卖人为促悄，常制作样板房以吸引消赞者。这属于凭样品的买卖，出卖人应担保其交付标的物与样板房有同一品质。《合同法》第168规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，井可以对样品质量予予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”而样板房应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢，对于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出卖人在样板房内或有关附加说明中，明确装潢仅为参观所需，而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示，则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋应按照同标准进行装潢。

■ 其他各事项的具体认定标准

□ 关于位置和接层

这在各商品房合同中都会有规定，而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相符，这是最起码的要求。如果出卖人所交付的房屋与约定的不符，就构成根本违约。

□ 关于房屋朝向、间距

房屋因外部环境不同，可分为景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房价格要偏高，而这些房屋对朝向、间距的要求非常商。如果朝向、间距误差直接导致景观效果反差很大，即应视为根本性违约。而相对于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距问题主要影响通风、采光，但这种影响要小于对景观房的影响。现出卖人从考虑采光角度，开发楼盘一般都选择偏南方向，至于违约认定，应根据受朝向改变影响通风、采光程度而定。至于间距，这将直接影响部分楼层房屋的日照时间，如果购买人所购房屋由于楼房前后之间间距缩小而导致日照受影响，应视为违约，至于违约程度，应根据受影响程度而定。

□ 关于房屋面积

由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同，房屋一般都处于建造之中，由于房屋建造允许与规划设计要求之间存在一定的误差，合理的误差不能认定为出卖人的过错，所以对于该合理的误差，不能认定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但对于超出合理误差范围之外的误差，应视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，套内建筑面积由三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。而建筑面积为套内建筑面积与公有面积之和。现出卖人所提供的预售合同样本，均系由建设部统一制作的格式合同，上面均要求载明建筑面积与套内建筑面积数，对于双方依何种面积计算，则依双方当事人选择。由于商品房买卖中，经常出现面积短少的问题，这实际属于交付的标的物瑕疵。

为保护买受者的利益，《商品房买卖解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1．面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

2．面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房屋款由出卖人承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此看出，法律所允许的合理误差为3%。由于实际面积均由具有房产测绘资质的独立测绘中介机构进行商品房的面积测绘，测绘结果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，而反映在产权证上为建筑面积。如果合同上建筑面积或套内建筑面积与实际测绘的误差在3%以内．则为合同误差，应视为出卖人交付标的物合理；如果有一项误差超过3%，应视为出卖人交付标的物不合理，当事人可选择解除合同。如果当事人不选择解除合同，而选择赔偿的方法，应根据合同选择的计价方式（按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价）而定，只要用以计价的面积与实际测绘的面积误差超过3%，其才能就超过部分的费用主张由出卖人承担，如果计价的面积与实际测绘的误差在3%以内，而另一项面积与实际测绘的误差超过3%，该买受人不得就该超出部分主张由出卖人承担。当然，当事人在诉讼或仲裁阶段，对于测绘单位的测绘结果有异议的，可申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。

对于双方当事人在合同中约定“按实结算”的，对于误差应如何处理？一般认为，如果双方当事人在预售合同中明确了面积误差的具体比例及相应的处理方法，则应当尊重当事人的意思自治，根据合同约定进行裁判。如果双方虽约定按实结算，但未约定误差的比例及处理方法，则不应视为双方对误差处理另行进行了约定，仍应按照法律及司法解释的规定处理。

□ 关于房屋质量

对于商品房的质量瑕疵，如果双方当事人在预售合同中有特殊约定的，应从约定，如有关材质、辅助设施（如玻璃、防盗设施、通讯设备、防火设施等）。如果双方未有约定的，则应依普通的行业标准为准，由于商品房系特殊商品，关系到人民群众的生命财产安全，国家行政部门会进行隐蔽工程验收以及综合验收，以保证产品质量的安全，但此并不表明出卖方交付的标的物质量一定合格，不允许买受人提出异议。相反，在诉讼或仲裁中，应允许买受人提出质量鉴定。而《商品房买卖解释》也持此种态度，第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量检验属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”至于房屋质量问题的范围，《建筑法)第62条规定：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

□ 关于房产证、土地证

出卖人必须按约定期限提供房产证、土地证，这是出卖人承担的权利担保责任的具体表现形式。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，在大多数城市，房地产产权登记实行土地与房屋分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是国有土地使用权证书，一本是房屋所有权证书。如果房屋未办理过户登记，有可能导致真实的权利人与名义上的权利人并不一致，第三人就可能因不明房地产真实的权利状态与名义上的权利人发生交易关系。在这种情况下，放弃对原权利人的保护或者取消与第三人的交易，都会构成对交易安全的威胁和损害。另外，在房地产上已设定抵押杈等物权的场合，房地产的产权人因欠缺公示，可能隐瞒这一事实而转让有瑕疵的产权，这样也会危及房地产的交易安全。因此，房屋所有权过户应通过登记这一国家行政行为，使之具有公信力。所以，出卖人向买受人提供房产证、土地证是履约的主要方面，并且履约必须有时限规定，否则买受人所承担的风险将会扩大。依据《商品房买卖解释》第18条规定，出卖人一般应按如下期限办理交付房产证、土地证：1．商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2．商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3．商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。