“一房二卖”行为的法律性质探讨

“一房二卖”行为的法律性质探讨

近年来，房地产市场异常繁荣，在商品房买卖过程中各类纠纷也日益增多。而“一房二卖”、“一房多卖”现象已逐渐成为房地产交易过程中最为严重、最为突出的问题。一些开发商、房主为牟取非法利益隐瞒事实将房产多次转让，严重扰乱了市场经济秩序，侵害人当事人的合法权利。然而“一房二卖”行为是属于普通的合同纠纷而由房主承担违约责任还是构成合同诈骗罪应追究刑事责任在理论界有很大争议，而在实践中区分“一房二卖”行为罪与非罪具有重要意义，否则就有可能将合同纠纷与合同诈骗罪混淆，造成放纵犯罪或错误追究当事人刑事责任的不良后果。笔者就“一房二卖”行为的法律性质及处理进行如下分析、探讨。

    “一房二卖”好比民间所说“一女二嫁”，顾名思义是指房屋产权人将一处房产分别卖给两位买受人，获取两份房屋价款的行为。由于房屋产权人无法向两位买受人履行交房义务，最终导致至少一位买受人虽然支付了房款却无法获得房产。现实中这类案例并不少见。

    李某常年来从事房地产开发。因赌博欠下巨额债务，为归还赌债，筹集赌资，李某将开发的多处房产，通过“一房二卖”的形式进行转让而获取资金。在房屋交付过程中，多名买受人发现自己购买的房产均存在各类异常情况，有的房产有其他购买人甚至已入住，有的房产已经进行了抵押贷款，还有的买受人拿着房产证事后却得知房产证是伪造的。于是多名买受人在退房索赔无果的情况，将李某诉至法院或至公安部门报案。

    李某的行为是属于承担违约赔偿责任的在签订、履行合同的不当行为，还是已经构成合同诈骗罪的犯罪行为？笔者认为，要解决这个问题，首先要了解合同诈骗罪与普通合同纠纷的区别，合同诈骗犯罪往往与合同纠纷交织一起，罪与非罪的界限容易混淆。

    合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对他人财物，数额较大的行为。《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”实施本罪的主体为一般主体，包括个人或单位。本罪的主观方面体现为非法占有对方财物的直接故意。本罪侵犯的客体是国家对市场经济的管理秩序和公私财产。本罪的客观方面，表现为在签订、履行合同过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方财物，数额较大的行为。

    合同纠纷，是指因合同的生效、履行、变更、终止等行为而引起的纠纷。合同纠纷的内容涵盖了合同从成立到终止的整个过程。合同是双方协商一致的结果。一旦双方当事人在自愿，平等的基础上签订了合同，那么就需按合同约定履行义务。然而合同签订后，一方当事人往往可能因为各种原因主观上不想履行合同。在合同履行过程中，同样会因当事人主观意志以外的客观原因，导致合同无法按约履行，由此产生合同纠纷。

    笔者认为，合同诈骗罪与合同纠纷可以从以下几个方面进行区分：1、主观方面。行为人在主观上是否明知自己没有实际履行能力而与他人签订合同以达到非法占有他人财物的目的。2、履约能力。行为人是否具备履行合同的实际能力。3、欺骗手段的程度。行为人是否采取隐瞒真相、虚构事实。4、履约的行为。订立合同后，行为人是否具有积极的履约行为。笔者认为，区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键是行为人的主观目的，行为人是以骗取财物为最终目的，还是通过履行合同而获得经济利益。而要判断行为人的主观目的，必须从行为人是否具有履行合同的实际能力、是否采用欺骗、隐瞒等手段以及履行合同的实际行为，违约后的表现等几方面进行综合判断。

    1、行为人是否具有履行合同的实际能力

    在司法实践中，应如何判断行为人在签订合同时具有履行合同的实际能力呢？笔者认为，下列情况均应判定行为人有履行合同的实际能力：1、行为人在签订合同时即已具备履行合同所需要的物品、资金。2、行为人在签订合同时虽尚不具备履约能力，但在合同履行期限内可以筹集到履约所需的物品、资金。3、即使行为人不能按照合同约定实际履行义务时，自己或他人能够提供足够担保以赔偿相对人的违约损失。

    2、行为人是否采取了欺骗手段

    利用合同进行诈骗的人，其手段一般是：1、编造虚假事实。如其实根本没有对方所需的货品、货源，却谎称自己有货，价格优惠，能按时供应；根本没有经营条件或资格，却设置圈套，制造能提供设备和技术的假象。2、隐瞒真相，以假充真。如假冒经理、厂长、采购员、促销员等身份，甚至打着“高干家属”、名人等招牌欺骗对方，伪造介绍信、银行凭证、工作证等证件和印章使对方当事人上当。3、规避法律，利用对方的疏忽大意或不熟悉相关法律，伙同对方代理人、代表人、委托人在合同条款中大做手脚，通过这些非正常手法，以合法形式掩盖骗取对方财物。