一、二手房种类繁多

    二手房作为一种特殊的商品，相对于新房来说，其权属情况相对较为复杂，不仅包括商品房，还包括经济适用房、限价房、集资建房、回迁房、安居房等。按照房屋权利类型进行分类的话，基本可以归为普通商品房、经济适用房、限价房、房改房。而不同的房屋在出售时存在不同的限制情况，如经济适用房、限价房等带有福利性质的政策性住房，在转让时是又一定限制的。

     二、二手房产权关系较为复杂

    区别于新房的是，二手房的产权关系较为复杂，其产权人通常包括法定和约定两种情况。约定的产权人一般在产权证明上有产权登记，也称之为登记产权人。而约定产权人则是依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，称之位非登记产权人，如登记产权人的配偶根据婚姻法规定系房屋的共有权人，但产权证上却可能没有予以登记，在这种情况下，登记产权人的配偶就是非登记产权人。在进行二手房交易时，如没有查清交易房屋的产权情况，则很可能存在风险。

     三、交易行为由中介公司主导

    与新商品房交易不一样，二手房交易均是通过房地产中介居间提供服务完成，其交易过程一般由中介公司主导完成。但是，目前规范居间行为的法律法规及监管并不完善，在交易过程中，中介从业机构及从业人员直接或间接违规、失职的现象并不鲜见，使得有关房屋居间合同纠纷频发，给正常交易带来风险。

    四、二手房交易涉及问题较多

    相对于新房交易，二手房交易涉及的问题非常多，包括以下问题：（1）买卖不破租赁，根据法律规定，交易房屋如在出租期内，即使完成交易，原先的租赁合同对买方也仍有约束力，在租赁期内，买方无法正常入住。（2）物业费用及公用事业费用如未缴清，买方购买此房屋后，所有费用买受人有可能仍要全部承担。（3）依据法律规定，部分房屋可能存在享有优先购买权的第三人，买方购买此类房屋，可能引发纠纷。（4）户口问题，通常情况下，房屋都附带有户口问题，有可能买卖双方在完成交易后，卖方并未将卖方的户口从交易的房屋中迁出，从而导致买方的户口无法迁入，由此而引发纠纷。

因而，对于二手房交易的双方来说，从规避风险的角度出发，了解二手房交易的基本流程非常有必要，笔者下面即对二手房交易的基本流程作简单介绍。

通常，二手房买卖需经以下程序：

（1）确定交易意向。购房人可通过各种信息渠道了解二手房信息，并根据自身的需求确定交易意向，同时选择运营规范、服务质量较好的中介公司提供中介服务。

（2）确认房屋的权属情况，核实卖房人的身份信息。购房者可以通过到房管局查看权属证书，了解房屋的权属情况，包括房屋有无共有权人、有无查封、抵押、出租、有无他人户口、有无权属纠纷、房屋使用年限、房屋面积、公摊面积等情况。以广州市为例，购房者在签订购买合同前可到房管部门（广州市政务服务中心二楼，地铁珠江新城站B1出口，凭个人身份证件，提供房屋地址或产权证号及产权人信息）查询房屋的产权情况。同时，购房者应注意核实卖房人的身份信息，是否为有权进行交易的产权人。

（3）了解房屋的质量状况。一般情况下，房屋的质量问题要由二手房购房者自己承担，所有对于购房者而言，一定要实地查看了解房屋的质量，查看原来的房屋买卖合同、房屋平面图纸等相关材料，了解房屋的整体质量状态，以及其他可能影响购房人居住的情况。

（4）考察周边环境及配套设施。房屋的周边环境及配套设施对购房者有重大影响，应实地进行考察。

（5）签订购房合同。确认房屋权属及质量状况后，买卖双方即可就价格、交易方式及房屋交付时间进行协商，这些事项确定之后就可以开始签订二手买卖合同了。

（6）按期支付购房款。合同签订后，买方即需按照合同约定的时间、数额支付购房款。

（7）交付房屋。买方按照约定支付房款后，卖方即应按照合同约定时间和标准交付房屋。

（8）缴纳税费、办理过户。

（9）买方支付尾款，完成交易，办理物业业主换名手续