广州律师——房地产交易纠纷处理

   ——消费者：不明白的事太多地产商：喜欢浓浓地化个妆 

　　自从有了１９９３年的“楼盘大积压”，我们发现房地产商背负了很多骂名。 

　　近一二年来，情况变化了。房地产商一跃成为新生活的创造者、居住品质的追求者、文化的创新者和“风云人物”。形象突变到了这个份上，笔者心里一直替开发商们捏着一把汗。 

　　作为消费者的买方和作为开发商的卖方相互之间的“妖魔化”和“神圣化”，使得房地产的买卖过程更像一出话剧——悲喜交加，确实增加了很多娱乐成分，但对当事人而言并非愉快。形象与实际的落差，往往使一些简单的买卖问题变成正义——非正义、文化——不文化、高尚——不高尚的是非问题，事情就严重了。 

　　想说清楚买方和卖方的关系，还得回到一些根本的问题上来。 

　　消费者：不明白的事太多 

　　如果问一句，你想把房子卖给谁？或者，你想从谁那里买房子？然后分别把答案整理一下，我们大致可以列出下面的一张表： 

　　开发商心目中的理想消费者 

　　完全认同开发商理念与品牌 

　　认同房子的价值（不讲价） 

　　有实力（最好一次性付款） 

　　口碑传播者 

　　对产品不挑剔 

　　体谅开发、建设和物管的失误 

　　消费者心目中的理想开发商 

　　广告好，但产品更好 

　　诚实，而且兑现超过承诺 

　　价格实惠（房子升值） 

　　服务认真周到，价格便宜 

　　总是有求必应（顾客是上帝） 

　　仔细对比一下，我们不难发现买卖双方都想占点对方便宜的，因此他们的理想绝对是不一样的。事实上，如果不是我们房地产目前的预售楼花制度带来的资讯严重不平衡和房地产本身的资讯复杂到非专业人员讲不清楚，消费者也不必要买一件东西非要仔细研究一下是谁在卖。 

　　问题的核心在于消费者面对的是一份期货合同，而且这个货物我们不能从表面上直观了解，而且这份期货合同因政府规定的内容太过简单和粗糙，不知道交货之后会有什么问题。怎么办？消费者当然要找一个可靠的卖主做生意。 

房地产商：喜欢浓浓地化个妆 

　　对开发商而言，要提高资金利润率几乎唯一办法就是要预售楼花。为了卖好，开发商必须要做承诺和展示。 

　　问题在于展示的价值和货物的价格在合约规定的交货期之前，从签约到履约有一段不短的时间，而这段时间会使得买家发生对展示价值和货物价格的认知变化，也就是说买方不认帐了。所以开发商特别希望买方是一个信守合同且不挑剔的人。 

既然买卖双方都害怕的是期货合同履约问题，可见他们心里有个交易的底线，如果问他们对合约方起码的要求是什么？相信将是惊人的一致：诚实、守约，兑现承诺。 

因为买方在暗处，卖方在明处，想找到理想的买家谈何容易，为了节省这个交易成本，干脆把自己装扮一下，成为消费者心中的理想卖家，让买家找吧。干起这“王婆”的勾当也确实有竞争的逼迫，却也是不得已而为之。问题不在于是否“自卖自夸”，而在开发商不是在卖瓜，而是在卖楼，况且是期楼，这样所有的夸张就成为了“合约”的一部分（政府已出台有关政策）　一切悲剧由此产生。 

　　我们的合同为什么这么薄？ 

　　买卖双方发生一系列矛盾和冲突，我们可以肯定这一定不会发生在买卖行为（签合约）之前，而一定是在买卖行为（交货）之后。如果把房地产的“买”与“卖”拆细，我们可以分为以下三步曲：寻找交易对象——谈判签约——合约履行。 

观察这三步中的每一步，可以发现都存在着丰富多彩的故事，涉及到不同的人（参与者）、材料和费用。 

　　首先发生的是“寻找交易对象”，这对房地产来讲简直就是“生与死”的第一步，因此“费用”上是绝不含糊的，比如广告、售楼处、样板房和媒体的炒作。吹喇叭，敲大鼓的唯一目的是要人来，最好来的人都是买楼的人，因此包装自己就非常必要。 

这欢天喜地的鼎盛人气，为第二步的谈判签约节省了很多的“讨价还价”成本，以致于在签订合约这个最重要的步骤中，买方只得遵循卖方预先设定的程序，面对着规定好的价格表、付款方式，乃至政府制定的标准合同文本，几乎就是无可奈何地就范。 

有明晰的规则才能顺利地交易 

　　深大一位教授在经历了一个标准的“乙方”全过程后，写下了“买房的五个不明白”短文，其中之一就是“乙方”在做完了规定的一系列程序（含按揭）之后，手头竟然没有一份正式的“合同”！他打电话问我为什么，本人只能以“政府规定如此”应付。可见在这个至关重要的环节中，目前有以下的假定：１．政府制定的标准合同已经把“甲乙”双方的权利、义务合理地规定了；２．合同补充条款中，双方的利益是平衡的；３．有关各方——政府、银行和发展商会自发地照顾“乙方”。 

　　而事实上上面的三个“假定”可能都是“假定”。全世界的楼宇买卖合约没有我们这么“薄”的；全世界的“乙方”都不会自动相信甲方会照顾他们，除非有中介律师见证。而在现实的买卖中，我们的“乙方”之所以满不在乎，是因为他们相信政府，而且相信“运动”和“闹事”！ 

　　显然在谈判签约过程中节省的交易费用，为合约履行时的冲突埋下了伏笔。关键是，一旦发生冲突，双方可以按照正常的、规定的、有效率的途径来解决。比如“违约”界定这样的简单问题，由于合约的不详尽和不可执行性就变成“非闹大不可”了。 

经济学界曾有“骗出一套新体制”的说法，针对房地产界的甲方和乙方来说，大可不必“闹”出一套新合约、“打”出一套新规则，我们只须要向人家多学一点　心平气和地搞好交易过程中的每一步权利界定，然后才能“诗意的栖居”。 

　　编后：一直以来，地产投诉不断，成了房地产界的隐痛。进入新的一年，这一现象仍不见减少。这已经不是某个楼盘、某个发展商的问题。 

　　现在到了我们该静下来议议这个问题的时候了。希望更多的朋友、更多的专家来共同探讨这个问题，摸准产生投诉和纠纷的深层原因，从而引起社会各界对解决此问题的高度关注，以此推动房地产走上良性发展轨道。