能否单方解除买卖合同

【案情简介】

　　家住浦东的季先生于2001年以12.5万元的价格购买了同一小区孙女士的一套房屋，双方签定一份《房屋买卖协议》，协议第二条约定，2001年10月1日前支付10万元后交房，2002年1月1日前支付2.5万元。第五条约定，如果房款不能按时付清，则买卖关系解除，双方建立租赁关系，孙女士将该房屋出租给季先生，每月计收租金1000元。协议签订后，季先生按照约定支付了10万元，剩余的2.5万元时隔半年后于2002年6月5日支付，孙女士当即出具收条 “今收到季先生支付的房屋余款2.5万元”。付款后季先生并未马上过户。 2005年，房价不断上涨，季先生几次找到孙女士，要求她配合办理过户手续，但孙女士一直拖着不办，后来直接对季先生说，她与季先生的买卖合同已经解除了，现在双方是租赁关系，季先生所付的钱是租金而不是房款，因此不配合办理过户。季先生希望通过协商解决，并愿意给一定补偿，但始终没有达成一致。 2011年6月，季先生收到孙女士的书面通知，称双方的租赁合同将于3个月后到期，通知季先生作好搬迁准备。无奈之下季先生只得诉上法院请求判决继续履行合同。

　　【法院判决】

　　法院经过审理判决季先生胜诉，孙女士必须在10日内配合季先生将房屋过户到季先生名下。

　　【律师意见】

　　本案时间跨度较长，这与季先生怠于行使权利有关，多亏法院一纸判决才给他吃了一颗“定心丸”。

　　季先生称双方是买卖关系，自己已付清房款，孙女士理应配合过户，而孙女士则称房屋买卖由于季先生未能及时付款而已经解除，之后双方维持的是租赁关系。从合同约定上来看，似乎孙女士说的更为有理，合同中明确约定未按时付款的，买卖关系解除，双方建立租赁关系，季先生也确实未及时付款，但是孙女士出具的收条却给出了相反的答案。 2002年6月5日孙女士出具收条表述为“今收到季先生的房屋余款2.5万元”，说明尽管存在季先生迟延付款的情况，但是她并未据此解除合同，而是继续接受房款，双方就迟延付款后继续履行房屋买卖关系达成了新的合意，根据《合同法》第77条的规定 “当事人协商一致可以变更合同”，因此达成新的合意后，孙女士就无权解除买卖合同了。