有建设工程许可证的房屋租赁合同是否有效

【案情介绍】

　　2010年12月1日，宏星公司将属下的一栋办公楼和厂房租给了汇海公司经营化妆品销售业务，双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2010年12月1日至2012年12月31日，年租金100万元。合同还约定，任何一方不履行合同义务，须向对方支付年租金的10%作为违约金。后来，由于汇海公司经营管理不善，无力支付租金。双方在2012年3月1日签署交接书，汇海公司搬离了原来租的办公楼和厂房，但却没有付清到搬离之日止的租金。

　　【法院审理】

　　法院经审理后认为，宏星公司和汇海公司两家公司租赁的物业虽然未办理产权证，但已具备建设工程规划许可证，所以认定双方租赁合同合法有效。汇海公司应当补付2012年1月1日至3月1日的租金，解除双方签订的房屋租赁合同，汇海公司补付租金并向宏星公司支付违约金10万元。

　　【律师意见】

　　根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，房屋如果取得了建设工程规划许可证，即便没有办理房地产权证，也应认定租赁合同有效。

　　  因此，承租人在租赁没有取得房地产权证的房屋时，应审查出租人是否已经取得了房屋的建设工程规划许可证。如果出租人没有取得许可证，则租赁合同存在无效的法律风险。由于无效合同不能援引有效合同中约定的违约金条款要求违约方承担违约责任，承租人因此导致的经济损失难以获得赔偿。