广州律师——单方解除租赁合同是否合理

案情：

　　王某与刘某于2001年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定由王某向刘某承租禾祥西路一店面，月租金5000元，租金的有关税费全部由王某承担，合同租期五年，至2005年2月1日，每半年付一次租金3万元，于合同签署之日起生效。王某还应向刘某交付押金人民币1万元。合同生效后，双方开始履行合同，王某依法向刘某支付了半年租金及押金共4万元，并开始承租该店面。合同履行过程中，王某因经营不善，遂欲提前终止合同，经与刘某协商不成。王某认为，合同中“有关租金的税费全部由王某承担的约定”，违反了有关房屋租赁管理规定及税法，刘某逃避纳税义务，显失公平，且该合同未到房管部门办理租赁登记备案，故合同依法无效。另合同中还约定“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金，”故王某有权要求立即终止合同，由刘某返还王某租金及押金，故2001年7月1日，王某向法院起诉，要求提前解除《房屋租赁合同》，并由刘某返还其1个月的租金及押金15000元。庭审中，刘某坚决不同意解除合同，要求王某继续履行合同。法院经审理，最终驳回了王某的全部诉讼请求。

　　律师评析：

　　(一)争议的问题：

　　1.租赁合同没有登记是否无效?

　　2.合同约定租赁的税费由承租方承担是否无效?

　　3.王某是否能以承担一个月租金的违约责任作为解除租赁合同的代价或条件?

　　(二)解答：

　　1.根据《合同法》第52条的规定，凡是有下列五种情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的。”同时，最高人民法院关于合同法的司法解释对违反强制性规定，又做了进一步的说明，即只有在违反全国人大及其常务委员会，及国务院所制定的法律法规的强制性规定，才可以作为认定合同无效的标准。《厦门市房屋租赁管理规定》虽然有规定房屋租赁合同应当到房地产行政主管部门办理登记备案及缴交房屋租赁收益金，但该规定仅属于地方性法规，不能作为认定合同无效的依据，故王某的合同没有登记，因此合同无效的主张不能成立。

　　根据厦门市房屋租赁管理规定及税收法规，房屋租赁应缴纳流转税及租赁收益金等税费，但在不影响国家税费征收的前提下并不排除合同双方当事人可对税费的承担义务进行约定，这是合同双方当事人意思自治的体现，并不存在偷税漏税的问题，当然该种约定不能对抗税收征管部门依法向刘某征税的行为。但如王某没履行交税的义务，而国家依法向刘某征收后，刘某亦可以凭合同规定向刘某进行追偿要求其履行合同义务。

　　本案中，王某以合同中有约定“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金”为由，认为其只要承担了一个月租金的违约金后，即可解除合同，其已经交了6个月租金了，现合同仅履行了四个月，扣除一个月租金作为违约金后还可要求返还一个月的租金。

　　《合同法》第94条规定，只有在下列五种情况下，当事人方可以解除合同，即

　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　3.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　5.法律规定的其他情形。根据《合同法》的促进交易、维持市场经济稳定平衡的立法原则和精神，在合同仍可履行的情况下，合同一方显然是不能以自愿承担违约责任作为解除合同的条件的，否则合同秩序、经济秩序将因此失去一贯性和稳定性。而就本案看，合同中约定的“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金。”仅是对违约方义务的一种约定，并不意味着赋予一方违约的权利。王某把违约义务条款当作违约的权利来行使，显然是得不到法院的支持的。