【案情】

       鸿天公司在本县开发了楼盘一套，同时在证件齐时对外预售房屋，黄翔欲在该小区购买一套商品房，并与鸿天公司签订了《商品房预售合同》。签订合同后，该楼盘的规划许可证因相邻关系侵权被撤销。黄某得知后，担心该小区商品房的合法性，欲诉至法院，要求解除已经签订的《商品房预售合同》。

【分歧】

        对于已经取得的规划许可证被撤销，是否影响开发商与业主已经签订的《商品房预售合同》的效力？对此存在两种不同的观点：

       第一种观点认为，规划许可证是建房合法存在的前提，现已被撤销就导致所建商品房成为违法建筑，违法物不能进行买卖，则导致已签订的合同无效。

       第二种观点认为，只要开发商取得了预售许可证，就不影响已签订的《商品房预售合同》效力，规划许可证撤销与否对合同效力无影响。

【分析】

       笔者同意第二种观点，理由如下：

      《中华人民共和国合同法》第52条规定了合同无效的五种法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中规划许可证的主体是行政主管部门及开发商，而《商品房预售合同》的主体双方是开发商与购房人，规划许可证与《商品房预售合同》效力之间没有必然的联系，规划许可证的撤销并不当然导致商品房预售合同的无效。故就合同效力而言，本案中规划许可证并不是导致合同无效的法定情形。

      同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定可得知，出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人订立商品房预售合同的，应当认定该合同无效。也就是说审查出卖人与买受人之间签订的《商品房预售合同》是否有效，只需审查出卖人是否取得商品房预售许可证即可，与规划许可证无关。本案中，出卖人被行政主管部门撤销的是规划许可证，法律并没有规定该证的撤销会对商品房预售合同的效力产生影响。

      就规划许可证与出卖人与买受人之间签订的商品房预售合同而言，规划许可证是行政主管部门进行行政管理的一种手段，是商品房开发者与行政主管部门之间的一种约束关系。虽然该证的撤销可能会导致房屋买受人无法获得相应的产权证书，但并不是只有确认预售合同无效才能维护买受人权益，买受人可以依据有效的预售合同，要求出卖人承担违约责任来救济其受损的权利。

       故就本案而言，若鸿天公司的规划许可证被撤销，黄翔与其签订的《商品房预售合同》仍有效。黄翔可以情势变更原则要求解除合同，并可要求出卖人承担相应的违约责任。

      综上所述，笔者同意第二种观点，即规划许可证被撤销并不影响已签订的《商品房预售合同》的效力。