野蛮生长的孪生兄弟

东地产财经周刊2013年第16期

    保利系：是兄弟还是对手

　　外部扩张迅猛强势，内部关系错综复杂是不少中国央企的特色。

　　东地产 傅一辰 报道

　　上市房企今年的中期业绩已基本发布完毕，保利集团无疑是赢家之一。

　　旗下两个上市公司保利地产(600048,股吧)和保利置业上半年的总销售额达782亿元，其中保利置业的增长尤其迅速。

　　五年来，保利置业以和保利地产以同样的模式野蛮扩张，尽管因高负债而屡遭质疑，却由于背后大股东保利集团的雄厚财力而有惊无险。

　　不过，保利集团对于保利地产和保利置业似乎并未做到“一碗水端平”，使得“兄弟”间心存芥蒂。

　　同业竞争，地盘划分，随着保利置业的成长，更多的问题开始显现，等待保利集团去整合。

　　保利置业野蛮扩张

　　8月19日，保利置业召开了2013年中期业绩发布会，宣布今年上半年保利置业的销售面积约140万平方米，较去年同期增加约28%，销售额约146亿元，较去年同期上升约45%，已完成年初定下的全年销售目标260亿元的56%。

　　据克而瑞决策咨询系统数据，从2008年到2012年，保利置业的合约销售额从37.3亿元一直飞升到234亿元，年均增速高达58.26%，速度甚至超过保利地产的49.33%。全年业绩，如以近5年增长均速58.26%估算，将达370亿元；若全年增速与上半年增速一致，则全年业绩可达340亿元；另根据2008年-2012年的销售经验数据，上半年销售比重均值为44.7%，预计全年业绩将超过320亿元。

　　然而，保利置业采用的高杠杆的扩张方式，使其净负债率一直居高不下，去年甚至超过100%，并传出要变卖上海（楼盘）保利广场等资产来降低负债率。今年上半年虽有所下降，但仍高达92%。

　　保利置业如此“野蛮”的生长方式和当年的保利地产如出一辙。

　　克而瑞研究中心研究经理沈晓玲指出，保利地产在2008年销售业绩突破200亿后，进入爆发期，经过5年的发展，就进入千亿行列。对于高度复制保利地产模式并能充分利用其品牌知名度的保利置业，我们也有同样的期待，相信其应能再度复制保利地产的“传奇。但须指出，保利置业过去逾5年的连续高速发展，都处于规模相对较低的水平上。这一时期，集团母公司大量资源注入成为企业发展的重大推力。

　　“偏心”的大股东

　　保利置业的快速成长，与大股东保利集团的扶持密不可分。

　　保利置业原名保利香港，前身是一家1973年成立的综合类公司，1993年被保利控股收购。

　　2005年起，保利集团将其改名为保利香港，并开始对其注入资产，逐步转型房地产。当年，保利香港以5.85亿元人民币向保利集团、保利科技有限公司收购所持有的保利上海82%和18%的股权，获得了保利上海位于北京（楼盘）、上海、苏州（楼盘）、武汉（楼盘）和重庆（楼盘）等城市的多个物业，合计111万平方米的住宅及商业项目，以及85.43万平方米建筑面积的储备用地。

　　2007年9月，保利香港以总代价14.3亿港元向保利集团旗下保利南方集团有限公司配发约2.35亿股新股，用于收购保利南方全资持有的深圳（楼盘）保利全部股权，资产包括位于中国深圳、广州（楼盘）、贵阳、南宁、哈尔滨（楼盘）及济南（楼盘）等多个主要城市合计15个项目。收购完成后，保利香港的土地储备和待开发土地将由200万平方米大幅增加至超过600万平方米，约相当于当时保利地产1007万平方米土地储备的60%。

　　2009年10月，保利香港再以向保利集团配股的形式融资30.13亿港元，大多用于收购大股东价值27.42亿港元的内地房地产项目，总建筑面积约为213万平方米，土地储备建筑面积则增至1150万平方米。

　　大股东对保利置业的支持，显然让保利集团旗下原有的房地产上市平台保利地产很是憋屈。两家公司分开经营，领导班子也不同。

　　据报道，就在2007年注资的2个月前，保利地产当时的董事长李彬海还曾公开表示，保利南方集团不排除会将旗下的土地资源逐步注入保利地产。

　　李彬海还曾对机构投资者表示：保利地产进入的区域，保利香港必须让路。

　　然而，事实证明，保利置业不但没有“让路”，反而以同样的模式和更快的速度进行了扩张。

　　当时曾有一些业内人士评价，保利集团目前有3位高层在保利香港董事会占有席位，集团会比较倾向于扶持保利香港。过去几年保利集团不断向保利香港注入地产业务资产，说明保利香港在集团的地位，保利地产只能吃醋。

　　在不断用资产“喂饱”保利置业的同时，大股东对保利地产则显得有些“吝啬”。

　　保利地产2012年年报显示，保利集团和关联方保利财务有限公司向上市公司提供贷款共计42.5亿元，其中一笔20亿元的两年期贷款利率为11.54%，由保利集团通过保利财务以委托贷款的形式借给上市公司。

　　这一笔贷款的利率，远高于华侨城、南京高科(600064,股吧)、云南城投(600239,股吧)等向大股东贷款的利率，甚至高于万科向关联信托贷款利率。

　　“利率11.54%真是够高的，肯定吃掉不少利润。龙湖的加权利率是6.72%。”兰德咨询总裁宋延庆对此评价道。

　　另有研究报告指出，由于财务实力受限以及财务费用上升对利润率造成压力，预计未来几年保利地产的增长步伐将放缓。

　　保利地产的融资成本一直高于其他龙头房企，平均融资成本高达7.5%，影响了其利润率。

　　去年以来，房企纷纷在香港IPO或买壳上市，开拓海外融资渠道以降低融资成本。今年初更是通过海外上市平台“扎堆”在海外发债，利率在5%左右。但在香港上市的保利置业却让保利地产的处境变得尴尬，因为两家公司均是独立经营，而非海外上市的融资平台与母公司的关系。

　　直到今年8月，保利地产才以在香港的全资子公司恒利（香港）置业有限公司为平台，首次进行了海外融资，发行了总额为5亿美元的债券，利率为4.5%。

　　“这是保利第一次做海外融资，对公司意义重大。”一位保利高管表示。

　　绕不开的同业竞争

　　同为央企旗下的两个上市平台，中建旗下的中海与中海宏洋由于定位清晰，分别专注于一二线城市和三四线城市的房地产开发，因此极少为人诟病。

　　但保利地产和保利置业的项目在全国各城市的布局并没有明显区分，因此饱受“同业竞争”的质疑。

　　独立地产评论人黄太阳告诉《东地产财经周刊》记者，保利置业与保利地产属于不同的组织架构，结算方式也不同。两者均是全国化规模发展。在城市布局上，保利置业尽管有母公司资金注入，但因负债过高，规模扩张发展不均衡。

　　“两者之间存在一定竞争关系，但保利地产的影响力和实力高于保利置业。”

　　克而瑞数据显示，2012年保利地产在一线和二线城市的建筑面积比重分别为12%和52%，三四线城市的比重为35%；而保利置业在一、二和三四线城市的建筑面积比重分别为10.5%、34.1%和55.4%。

　　也就是说，两者在一线城市的投入比重几乎相同。在一线城市北京、上海、广州、深圳中，北京被划分为保利地产的“地盘”，深圳为保利置业的“地盘”，上海和广州市场则由两者同时进入。

　　事实上，两者在北京和深圳的关系也十分微妙。

　　尽管北京是保利地产的“地盘”，但在保利集团的一次注资中，北京保利大厦随着保利上海被注入了保利置业，这也成为了保利置业在北京的唯一物业。该项目于1992年建成，位于东二环路与平安大街交汇处，内含四星级酒店和保利剧院，保利置业每年能从中获取租金利润。

　　有意思的是，在保利大厦斜对面，有一座“新保利大厦”，于2003年建成，为保利集团总部大厦。也许是为了“公平”，保利集团的总部大厦既不在保利地产旗下，也未被注入保利置业，而是直属集团本身，就连开发的项目公司的法人代表也为保利集团的董事长陈洪生。

　　深圳被划为保利置业地盘，但保利地产的高管似乎对此并不服气。

　　保利地产副总裁同时也是广州保利董事长的余英曾在微博上写道，“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大！今后（和世联董事长陈劲松）将每月在广州或深圳聚会，共同为广东的房地产健康发展起到重要作用。只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一！”

　　保利地产和保利置业的高管曾在不同场合强调，为避免同业竞争，除了已经有重复的上海、广州、重庆和武汉四座城市外，两者不会再有新的重叠区域，这也使得保利地产被挡在了深圳外。

　　而余英的一番话也确实有十足的底气，保利地产2012年全年在广州的销售超200亿元，为广州楼市签约金额、面积、套数三料冠军。

　　争夺上海地盘

　　如果说保利地产在广州的气势压了保利置业一头，在上海，保利置业则开始逐步扩张和侵蚀保利地产的地盘。

　　保利地产在上海早已有全面布局，所占的市场份额一直更大，在上海杨浦、宝山、浦江、康桥、森兰外高桥(600648,股吧)、松江新城、嘉定新城等区域均有项目，比较有名的在售项目的包括保利叶语系列、保利茉莉公馆等，已经交房的则有保利西子湾、保利林语溪等。

　　而保利置业在售的项目以嘉定新城的“保利城市交响曲”组团为主，另一个项目则是唐镇的保利御樽苑，已经交房的有保利湖畔阳光苑等，在数量上明显落后于保利地产。

　　但保利置业的总部在上海，无论如何也要在家门口挽回一些“颜面”。其“较劲”的心思从在土地市场上的表现便可窥见一斑。

　　2012年10月10日，保利地产经过425轮的激烈争夺，最终以45亿的总价拿下上海徐汇滨江地块，一举创造了2012年上海新地王。

　　仅仅2天后，保利置业旗下子公司上海盛垣房地产公司以32.59亿元竞得了平凉路街道22、23街坊地块。

　　由于同属保利集团，两者在三天内连拿两块市中心的优质地块，在当时激起了不小的波澜。

　　值得注意的是，保利置业拿下的平凉路街道22、23街坊地块，和保利地产的项目保利香槟花园不但同位于杨浦区，距离更是不到1公里。两个项目中同样含住宅，未来的直接竞争在所难免。

　　保利地产董事长宋广菊在2012年4月的股东大会上曾表示，现在保利集团做了规定，过去双方已经共同进入的城市，要协商发展，具体到产品定位上，共同进入的区域会做一些划分。“而今后，双方原则上不会再有新的交叉区域。”

　　但此前未在杨浦拿过地的保利置业，显然并未把该规定放在眼里。并且早在09年便有类似情况发生，保利地产和保利置业纷纷在嘉定新城抢地。4年后，保利置业项目在嘉定新城的规模上似乎略胜一筹。

　　今年上半年，房企纷纷重回一二线城市，把上海当成了主战场之一，但保利地产却未在上海拿地。

　　而保利置业则在400多轮竞拍后，打败了20多家房企，以23.56亿元的价格拿下了备受关注的泗泾镇泗凤路一号A地块，在上海土地市场上出尽了风头，同时也花去了公司今年拿地45亿预算的一半，可见其对上海市场的重视。

　　有关保利地产和保利置业的同业竞争问题，《东地产财经周刊》询问了保利地产董事会秘书黄海，但截至发稿前，对方未予置评。