广州律师-房地产电商时代兴起 网络购房风险谁来买单

    国庆黄金周后，淘宝房产携手余额宝联合20余家开发商推出余额宝认购的新模式。淘宝称，用户通过余额宝订购房产能同时享受产品所带来的收益，冻结在用户账户中的资金安全规范。遇到需要退订时可直接在线上申请，免去来回跑售楼现场的麻烦。

    然而，普通购房者毕竟是把真金白银打给电商，其间是否真的毫无风险呢？多位业内人士坦言，房地产互联网营销的创新精神值得鼓励，然而相关法律法规迄今对相关领域的关注以及监管尚不到位，一旦发生纠纷，购房者的权益是否能得到切实保障亟待重视。

焦点1：订金存入电商是否违规？

把订金存入余额宝账户的行为本质上是把购房者本应交给开发商的资金存入并非监管部门的第三方，在目前的制度下，是否存在漏洞和风险呢？

从广州市国土房管局了解到，为了保证预售的商品房能够顺利完工，广州目前商品房预售款的监管采用监管机构、银行、房地产开发企业三方签订协议设立预售款专用账户的方式。上月正式公布的《广州市房屋交易监管办法》进一步规范了专用账户的监管，其中第16条规定了房地产开发企业使用专用账户收存商品房预售款的义务，以及专用账户开户银行按照协议收存、划拨资金并更新资金使用情况的义务，以保障预售款能全额进入专用账户、全额接受监管。而第44条更明确房地产开发企业没有使用预售款专用账户首存商品房预售款，将被责令限期改正，降低或者注销其房地产开发资质，并可处以违法收存款项20%的罚款。

“从道理上说，购房者交纳的订金也属于开发商预售款的一部分，按照目前的规定，开发商和代理行都是没有资格直接收取的。”合富房地产经济研究院院长龙斌分析，相关法规目前没有对订金存入电商作出具体的规范，所以把订金存入“余额宝”的行为，应该属于打政策“擦边球”。而既然这部分资金脱离了政府部门的监管账户，就自然会存在一定的安全风险。

“天津、杭州等地都已经意识到类似问题，开始呼吁加强对这类资金的监管。”龙斌表示，之前部分电商介入收取购房者订金的业务，就曾经发生过购房者因为对价格不满意等因素放弃购房、但随后资金却不能及时退还的情况。购房者一旦遇到网上退订不及时的纠纷，实际上权益是无法得到保障的。

为此，在鼓励开发商推出类似创新的同时，相关部门也应该在目前整体资金量占比还不算太大的时候，提前介入制定相应的政策，以降低购房者在这一过程中的风险，维护消费者的合法权益。