广州律师——未按规划建设房屋，租赁合同是否有效

【案件】

　　上海台佳餐饮有限公司租赁的上海市杨浦区政通路189号“特力时尚汇”编号为4F-2面积为500.7平方米的店铺，竟然占用了消防通道。每当消防部门来平安检查时，都要求该公司将消防门及消防栓前面的所有桌椅全部撤掉。直接影响到正常的店面营业，于是向卖场运行方立威(上海)商务服务有限公司提出降低房租要求，但招到拒绝，一场纠纷由此产生。

　　【审理判决】

　　经过三次公开审理，2011年11月3日，杨浦法院下发《民事判决书》。

　　判决书上写明，依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》意见中的第二条规定，认为租赁合同的效力与出租房屋是否经过消防平安验收合格本身没有必然联系，并且原、被告双方在签订租赁合同时，没有把店铺需经消防验收合格约定为合同生效的条件。

　　台佳公司以租赁合同违反《中华人民共和国消防法》的强制性为由请求租赁合同无效的理由是不成立的，给予驳回。

　　判决台佳公司在十日之内支付给立威公司73万元，同时，立威公司赔偿台佳公司被砸掉的物品和装潢押金合计23万元。该判决书上只字未提台佳公司向法庭递交的《建设工程规划许可证》和上海市消防局回复函给予认定。

　　台佳公司和王杏玉对一审判决不服，于是向上海市第二中级人民法院(下称二中院)提起上诉。2012年3月12日，二中院下发《民事判决书》，维持一审判决。

　　二审判决后，台佳公司与王杏玉依然不服，坚持向上海高级人民法院(下称上海高院)申请再审。

　　2012年6月13日，上海高院举行听证会，台佳公司与王杏玉再次出示了《建设工程规划许可证》和上海市消防局的回复函，要求作为新的证据来证明原判决是错误的。

　　【律师认为】

　　出租人未依照规划建设的房屋租赁合同无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条就已经明确规定了：出租人未取得建设工程规划许可证或者未依照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。没有这个关键性证据认定，必然会导致台佳公司败诉。

　　台佳公司所主张的商铺现状违反了《建设工程规划许可证》和《中华人民共和国消防法》，应该判合同无效，但二审法院依然没有对建筑规划许可证问题进行论证，只说该建筑物取得了《建设工程规划许可证》。