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广州律师——买卖预售房屋存在什么法律风险

来源:广州律师网  作者:广州律师  时间:2020-02-17 10:29:50

买卖预售房屋存在什么法律风险

房地产业的高速发展让商品房的交易方式衍生出了预售制度来满足大众需求。并且,相比于现房买卖,大多数人更愿意买预售房,主要是因为在房价日益增长的环境下,预售房的价格更能让人接受。但是,利益总是与风险共存,预售房价格亲民,但其履行周期长的问题也会带来一些法律风险。

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一、质量瑕疵

对于买受人来说,预售房屋属于未来的可期待利益,也就是房屋质量如何,是否符合当初选购房屋的标准根本无法确定。例如一司法案例中,原被告双方对楼层高度作了约定,但最终交楼的房屋却与合同约定不同。被告开发商在与原告刘某在签订商品房预售合同的过程中,对商品房的楼层高度做出保证。但在实际交楼后原告发现楼层高度与约定不符,严重影响正常居住,遂向法院提起诉讼要求赔偿。根据《商品房司法解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住,可以要求解除合同和赔偿损失。在本案中,争议焦点在于认定层高不符是否属于该条款规定的严重影响正常生活。最终法院虽然认定被告的虚假宣传事实即实际层高与约定不符,但由于层高影响未超过国家标准而驳回了原告的诉讼请求。

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二、格式条款

违约责任是发生纠纷时判定纠纷解决方式的重要依据。在实际操作中,由于买受人与开发商之间的法律意识存在差异,导致买受人跌入合同陷阱中。例如,原告杨某与当地一开发商发生了商品房预售合同的纠纷。开发商无法按期交付房屋,杨某遂要求开发商解除合同要求赔偿,但却发现合同中约定,出卖人迟延交付超过180天的,买受人有权解除合同主张退回全部购房款项,但不包括迟延交楼违约金。最终,杨某起诉到了法院要求确认该格式条款无效,根据《合同法》第四十条规定,格式条款具有免除提供格式条款一方责任,排除对方主要权利的条款无效。据此,格式条款五花八门,其中的合同陷阱也是无处不在,在签订合同时应谨慎理解合同中的条款。已经疏忽而签订的应及时到法院起诉维权,避免损失扩大。

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三、预防“烂尾楼”

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预售房实现周期长,意味着预售款能否正常用于房屋建设成为了开发商能否正常交楼的主要因素。实践中,存在开发商在建设商品房时没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设,为了增加利润在原有的楼层上加盖,导致有部分买受人已经开始装修却因涉嫌违规建设被迫停止。这种情况下买受人很有可能不仅没有得到房屋还陷入了诉讼的麻烦当中。也有预售房屋“烂尾”,开发商面临破产,虽有一纸文书,但无法执行的情况。因此,在买预售房屋前,对于开发商的经济能力进行审核也是必不可少的一项内容。

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