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广州律师——如何有效识别转租与租赁权转让

来源:广州律师网  作者:广州律师  时间:2020-07-01 13:36:07

如何有效识别转租与租赁权转让

 

【案例】

(一)2012年,A公司与B公司签订《某酒店租赁经营协议》,约定A公司将某酒店租赁给B公司经营。

 

(二)2014年,B公司与第三人书面约定,由B公司牵头组织A公司与第三人签订A公司认可B公司以一定价款向第三人让渡酒店经营权,并由B公司与A公司签订租赁协议。

 

(三)2016年,A公司、B公司与第三人签订《某酒店经营权转移协议》约定,B公司同意将酒店具体经营事务全部转由第三人承包经营,酒店内部设施、设备及相关物品的管理责任全部由第三人承担,第三人承担此类资产(物品)的管理责任与费用支付。关于酒店客房租赁费,则约定由第三人先行向被B公司支付。

 

(四)2017年,A公司、B公司与第三人签订《补充协议》,约定自2017年5月1日起酒店客房租金由A公司直接向第三人收取。2017年4月30日之前的房屋租金,由A公司与B公司结算。

 

(五)2018年,B公司向A公司做出书面承诺,确认其欠付房租金额,并列明其还款计划。

 

转租还是租赁权转让

 

在庭审中,法官因《某酒店经营权转移协议》中“B公司同意将酒店具体经营事务全部转由第三人承包经营,酒店内部设施、设备及相关物品的管理责任全部由第三人承担”的约定,对B公司是否具有偿付租金的义务产生了质疑,即认为B公司已将租赁合同项下的权利义务概括转移给第三人,且该协议是经过A公司盖章认可的,故A公司应当向实际经营酒店的第三人索要租金,A公司与B公司之间并不存在任何法律关系。

 

法官在庭审中表达的上述质疑,实际上体现了司法实践中对于转租与租赁权转让概念的区分。根据《合同法》第224、227条之规定,承租人在经过出租人同意后转租第三人,系承租人与第三人(次承租人)之间创设新的租赁法律关系。承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,承租人并不因为其转租行为退出与出租人的租赁关系。不论承租人转租多少次,都应由其向出租人直接承担支付租金的义务。但租赁权转让究其本质则是一种债权债务概括转让行为,根据《合同法》第80、84、88条之规定,承租人在经过出租人同意后,可以将租赁合同的权利义务全部或部分转移给第三人。这种情况下,出租人与承租人之间的法律关系得以变更(甚至解除),出租人与第三人之间建立新的法律关系。因此,租赁权转让与转租在法律性质、法律后果和所涉及的主体是存在明显的区别的。对于律师、法务等诉讼代理人而言,正确区分转租以及转租权转让直接关涉被告的选择问题。

 

从2014年、2015年签订的协议来看,B公司从一开始就明确表达了其与A公司建立租赁合同关系。2016年,三方签订的《某酒店经营权转移协议》虽约定,“B公司同意将酒店具体经营事务全部转由第三人承包经营,酒店内部设施、设备及相关物品的管理责任全部由第三人承担”,但其后以“第三人承担此类资产(物品)的管理责任与费用支付”对上述管理责任的范围进行了限定,即该条实则是B公司与第三人对酒店内部设施、设备及相关物品费用支付义务的约定。其次,在本协议后续条款中又另行对酒店客房租赁费进行约定,约定由第三人先行向B公司支付。虽然并未在协议中明确约定,B公司在收取客房租赁费后,向A公司支付客房租赁费。但从侧面反映了,B公司并未退出(解除)与A公司的租赁合同关系,而是实施了转租行为。再次,根据权利义务相一致原则,若B公司解除了与A公司之间的租赁合同关系或将租金支付义务转让至第三人,则均应由第三人之间向A公司支付客房租金,而非由第三人先行向B公司支付,此种行为模式不尽合理,违背了日常商业交易习惯。最后,“B公司同意将酒店具体经营事务全部转由第三人承包经营”并非一定得出B公司向第三人转让租赁权,从文义解释来看,也可以理解为B公司向第三人转租,由第三人继续租赁房屋从事酒店经营。2017年签订的《补充协议》以及2018年B公司做出的说面承诺均足以证明其欠付租金的事实,而笔者在向第三人调查取证后获得相关财务凭证、第三人证言,均证实第三人已向B公司支付客房租赁费,但B公司尚未向A公司支付相关租赁费用。因此,笔者认为A公司、B公司与第三人间的一系列商业行为应认定为转租。

 

租赁权与经营权的本质

 

笔者在本案中遇到的另一个问题,就是租赁权与经营权能否有效划分。从A公司、B公司以及第三人间签订的各类协议、合同中的约定来看,三方试图严格区分经营权与租赁权,B公司先后向第三人转移酒店的经营权与租赁权。结合本案案情,如果不存在B公司委托第三人经营酒店的情况,第三人获得酒店经营权,实际负责酒店的具体经营管理事务,独立、自主地占有、使用酒店客房且支付因经营酒店产生的相关费用,与转租第三人并无区别。因此,从经营权、租赁权的权利实现方式以及法律效果来看,严格区分两者是十分困难的。

 

但笔者认为,在严格区分转租、租赁权转让的情形下,租赁权与经营权却有差异。转租,即租赁权转移,以原租赁合同为基础,承租人只能在其与出租人约定的租赁范围内向第三人转租,应当认识到租赁范围不仅包括租赁物物理状况、租赁期限,同时也应包括租赁用途。结合本案案件事实,因受A公司与B公司租赁合同的限制,第三人须继续使用A公司品牌经营酒店。而经营权转移,第三人不受原A公司与B公司约定限制,处理酒店事务的灵活性更大,第三人完全可以其他品牌经营酒店。从三方签订的《某酒店经营权转移协议》来看,A公司出租酒店,并不简单以收取租金为目的,还包含了希望被出租酒店正常使用、管理,让A公司品牌、商誉得以长期健康发展的愿望。因此,相较于经营权让渡,转租更能保障酒店租赁的连续性,较小影响租赁合同的履行,更加契合商事活动的本质。

 

风险防范建议

 

首先,法务、律师应当具有区分民事行为与商事行为的意识,不同于以公平价值为依托的民事行为,商事行为以效率为价值依托,在持续、反复的交易中通常会产生大量的协议、合同等文件材料,对此类材料的保存、归档需要法务、律师在企业内部建立一套完成的合同管理办法予以保障,否则文件灭失、毁损可能会引发巨大的法律风险。尤其是在纠纷出现后,合同相对方无法取得联系或拒绝出庭时,因无法对文件展开有效的质证,法院或仲裁委会在一定程度上提高审查证据的要求,若文件原件无法提供,在仅提供复印件的情况下,法院或仲裁委很可能对该证据不予认可,企业的诉求难以得到支持。

 

其次,商事交易持续性更强,时间跨度更大,此类持续性合同在履行中易受企业经营状况、营商环境、国家政策等因素的影响。现实中,相当一部分企业注重合同签订工作(如开展第三方风险调查、企业合同评审),对合同内容履行的监督力度不够,致使实际情况严重偏离合同约定,企业可以通过合同更新、续签等手段避免一次性将合同期限约定过长。

 

最后,本案由于未做任何合同交底工作,前期经办人员已离开企业难以联系,笔者仅凭合同文本较难查获各方真意,后也是凭借其他证据资料补强了待证事实。因此,企业应当重视合同交底工作,并做到合同前后用语一致,避免因用词、用语混乱,导致纠纷出现时诉讼代理人无法把握合同签订时各方的真实意思表示,难以向法庭或仲裁庭解释行为的合理性以及背后蕴含的商业目的。笔者建议律师、法务在处理此类“历史遗留”案件时,不应受“合同相对性”的限制,仅将目光局限于与我方相对立一方的身上,而应尽可能联系、询问交易活动中涉及的各方主体,充分收集证据资料。尽管该第三人有时与我方的诉讼请求并无直接关系,但对于“有限理性”的律师、法务来说这有利于全面了解商事经营模式架构,从而更好地安排接下来的诉讼活动。

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