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广州律师——租赁合同中涉及哪些条款视为无效?

来源:广州律师网  作者:广州律师  时间:2020-07-23 10:56:38

租赁合同中涉及哪些条款视为无效?

【案件基本情况】

X公司同J园区管委会于2011年5月签订租赁合同,约定J将园区内一厂房出租给H,同时X在当地注册成立实施项目的公司,从事服装生产。X每月底通过银行转账方式向J支付当月租金。X不可将厂房私自转租。X于当年11月成立H公司。此外,J园区管委会于2012年11月更名为J经济开发区管委会。2014年5月,J向H公司发函,要求该公司按合同约定,缴清所欠租金,并将厂房转租他人的情况说明,项目发展目标及建设进度表报送J,H未予答复。7月17日J向H发出了解除租赁合同、补交所欠的租金函,H于7月27日通过银行汇款交纳租金129600元。后J向法院起诉,请求法院判决解除原、被告签订的租赁合同,判令被告给付拖欠的租金291600元及利息。

本案焦点集中在涉案合同是否有效,是否超过诉讼时效。

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【律师分析】

关于涉案合同是否有效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”一审阶段,法院依职权调取了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。以证明房屋建设合法,因此认定《租赁合约》有效。但被告认为一审法院所调取的证据存在瑕疵,且原告在开庭时曾明确表示涉案合同中的建筑没有经过相关部门的报建审批,因此不能认定涉案建筑为合法建筑,《租赁合约》因此无效。

关于案件是否超过诉讼时效

《民法通则》第一百三十六条规定:下列的诉讼时效期间为一年: (一)身体受到伤害要求赔偿的; (二)出售质量不合格的商品未声明的; (三)延付或者拒付租金的; (四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条规定:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。被告律师认为,原告起诉的日期为2015年6月8日,因此其只能对2014年6月9日至2015年6月8日期间内的租金进行主张,而被告已在2014年7月24日支付了先前的租金。一审法院则认为,诉讼时效在2014年7月17日因被告公司缴纳租金而中断,从中断时起,诉讼时效期间重新计算。

此外,银行交易明细可显示被告先前已向原告缴纳的款项。关于合同解除的时间,《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告支付租金的义务也应自合同解除时终止。

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【法律链接】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法通则》第一百三十六条

下列的诉讼时效期间为一年:

(一)身体受到伤害要求赔偿的;

(二)出售质量不合格的商品未声明的;

(三)延付或者拒付租金的;

(四)寄存财物被丢失或者损毁的。

第一百四十条

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。

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