广州律师——租房合同纠纷如何处理？

租房合同纠纷如何处理？

【案件基本情况】

曾某与广州某公司于2013年4月19日签订《商铺租赁合同书》。在合同中，双方约定某公司（甲方）将xxx店铺（涉案店铺）租赁给曾某（乙方）作商业经营用途，租赁期限自开业日起至2016年3月31日止，乙方装修免租期限自合同签订日起至开业日止。租赁期内该商铺的开业日到2014年3月31日，月租金为2264元。订立合同时，乙方一次向甲方交纳相当于3个月原租金的保证金：总额共计14400元，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次退还乙方。不计付利息。但乙方中途无故退出解除合同的，保证金无权收回，归甲方所有。甲方违约的，需赔偿乙方经济损失。

曾某向广州某公司支付了入场费、保证金，并按时支付了租金及水电、空调费，但某公司于2013年9月强制要求曾某撤出涉案店铺，12月10日开始，曾某无法进入商铺经营。经查，某公司目前已注销。

曾某向法院进行起诉，要求某公司的法定代表人及其股东向原告返还保证金14400元、入场费22000元、12月份租金2329元，赔偿装修损失10000元。

【法院认为】

在本案中，法院首先探讨了《商铺租赁合同书》的效力问题。根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经查询。本案涉案店铺无相关报建信息，故法院认为原告同某公司之间签订的《商铺租赁合同书》无效。对于合同无效的法律后果，合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”某公司应当返还涉案店铺保证金、入场费以及原告无法在商铺经营后仍产生的租金。

因某公司现已注销，法院随后探讨是否应由其法定代表人及股东对公司债务承担责任。经查，某公司在2013年12月26日注销前向工商部门提交了相关公司清算资料，显示公司债权债务已清算完毕。但此时原告已针对合同纠纷向法院起诉。同时某公司清算报告显示该公司“实收资本为零”没有相应审计部门审计的依据，法院认为某公司的注销情况属股东以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十九条，有限责任公司的股东在公司解散后，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。据此，法院支持原告要求被告Y、曾某对公司债务承担责任的主张。因被告X非公司股东，法院对原告要求X承担公司责任的主张不予支持。

因原告未能对商铺装修损失进行举证，法院认为原告要求被告赔偿装修损失10000元缺乏依据，因此不予支持。

【法院判决】

最终法院判令被告Y、曾某返还原告涉案店铺保证金14400元、入场费22000元、2013年12月11日至31日的租金1534元。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或被撤销的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十九条

有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。