广州律师——签订租赁合同后，合同无效的处理办法？

签订租赁合同后，合同无效的处理办法？

【案件基本情况】

任某与曲某于2014年就一铺位签订租赁合同，租赁期为三年，任某将其铺位做预包装食品用途经营使用。后因任某始终无法办理营业执照及食品流通许可证等手续，双方就合同履行产生纠纷，双方协议解除合同。现任某向某区人民法院起诉，要求曲某立即返还租赁保证金8000元及利息、预付租金25000元及利息，赔偿合作损失费21000元及装修损失8000元。

原告为证明其主张提交了其与被告签订的《铺位分租协议》、证明被告收取原告租赁保证金及预收租金的《收据》两份、原告与案外人开店合作协议及收款收据、银行汇款小票及银行明细等证据。

被告辩称：《铺位分租协议》属于无效合同。双方应各自承担返还责任，现根据原告提交的证据可以证实被告已经履行完毕返还义务。此外原告主张的合作损失费与被告无关。

关于《铺位分租协议》的效力问题。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该案中，被告于一审法庭辩论终结前未提交证据证明其房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，法院因此认定租赁合同无效。

关于租赁保证金8000元及利息、预付租金25000元及利息。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

【法院认为】

法院认为，本案中租赁保证金8000元及预付租金25000元属于因该合同取得的财产且可以返还，因此被告应将其返还原告。对于其中的利息，由于双方对合同无效均有过错，因此法院对原告主张的利息不予支持。

关于合作损失费，法院认为原告在选择餐饮经营地点时负有谨慎注意义务。此外原告同案外人签订的合作协议时间在与被告签订《铺位分租协议》之前，且其中所付费用主要为产品设备费等，与涉案店铺的租赁使用无直接因果关系，因此法院对这部分费用不予支持。

关于装修费。法院认为由于双方对《铺位分租协议》无效存在同等过错，被告需负担其中部分装修费。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或被撤销的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。