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房屋未过户,卖主反悔,买卖合同还有效吗

来源:广州律师网  作者:广州律师  时间:2015-06-19 23:48:59

房屋未过户,卖主反悔,买卖合同还有效吗


    导语:虽然国家有出台相关的法律法律来遏制房价上涨的势头,可是房价这东西说不准,毕竟是一个供求关系,当供不应求的时候房价自然后涨,我国是一个人口大国,人多地少,这样的矛盾是有这深远的历史。买房、卖房,自然少不了签合同,签合同就是为了保证买卖的顺利进行。可就是有些意外——签了合同,一方后悔找出种种理由、借口拒绝履行合同。因为房产还没有办理过户手续,买卖合同是否还有效力。

    案情:甲经人介绍认识了乙,乙最近有一套已经居住了十年的房子出售,刚好甲在四处寻找买套二手房。很快,甲和乙经过协商了后签订房屋转让协议。在协议中约定,甲已45万元购买乙位于某市某区的商品房一套,协议签订之日起即交付全部房款,乙必须在20个工作日内协助甲办理房产过户。刚好国庆节,乙看到电视上个大新闻频道都在报道房价再次上涨,并有专家预测房价会继续上涨。于是,乙找到甲,表示不再愿意履行合同,因为房屋还没有办理过户手续,买卖合同无效。甲不同意,于是将乙诉至法院。

    分析
   笔者认为乙应该继续履行合同,将房屋交付张某并协助办理房屋产权登记手续。

  对此,《房地产管理法》第38条第6款规定,“未依法登记领取权属证书房地产不得转让”。法院在遇到类似纠纷时,过去往往判决房屋买卖合同无效。但随着时间的推移尤其是2007年10月1日《物权法》施行后,法院认为《房地产管理法》第38条第6款的规定非禁止性规范,不应导致买卖合同无效,因此判决合同有效,双方应继续履行合同。

  《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该项规定将债权行为与物权行为区分开来,对于导致不动产物权变动的原因行为,即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效,应当严格依照《合同法》规定来进行判断,而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件,亦非能够影响合同效力的因素。

    一般情况下,房屋买卖合同签订后,双方当事人,应当及时到相关部门办理房屋更名过户手续。

  但由于种种原因未及时办理过户手续的不影响合同的效力,双方签订的合同仍然有效,出卖方不能因为房屋未过户为由,要求确认合同无效。

  只要法律、行政法规没有规定合同应当办理登记手续才生效的,那么当事人之间签订的合同应当是有效的。

 
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