广州中院审理“商品房经验收合格”的终审判决

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

 (2006)穗中法民五终字第1051号

上诉人（原审被告）广州华骏实业有限公司，住所地广州市天河区马场路521号安骏大厦。

法定代表人唐XX，该公司总经理。

委托代理人梁XX，广东XX律师事务所律师。

委托代理人李X，广东XX律师事务所律师助理。

被上诉人（原审原告）邵XX，男，1951年2月1日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。

被上诉人（原审原告）齐XX，女，1953年4月13日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。

被上诉人（原审原告）邵X，男，1979年7月18日出生，汉族，住广州市黄埔区荔园小区13幢101室。

上述三被上诉人共同委托代理人陈XX，广东XX律师事务所律师。

上述三被上诉人共同委托代理人林XX，广东XX律师事务所律师助理。

上诉人广州华骏实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2005)天法民三初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　

原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依约切实履行。被告作为涉讼房屋的出卖人负有交付房屋并协助办理房地产权证的义务。合同约定涉讼房屋的交付时间为2003年10月30日前，现被告至今未交付房屋给原告使用显属违约，故原告要求被告交付房屋并按合同约定以其已付房款每日万分之三的标准支付自逾期之日(2003年11月1日)起至交楼之日止的违约金合法有理。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1 5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现涉讼房屋所在的“天骏大厦”仍未取得《工程竣工验收备案表》，仍不具备交楼条件，原告要求被告立即交付涉讼房屋不妥，现责令被告在本判决发生法律效力之日起90日内完善涉讼房屋所在“天骏大厦”的竣工验收备案手续，将涉讼房屋交付给原告使用。被告对原告提供的《天骏花园天骏大厦认购书》的真实性有异议，因该认购书被告并未加盖公章确认，原告亦未能证实该认购书上签名的“潘光华”、“石华倩”为被告职员，无法证明“潘光华”、“石华倩”的签名构成表见代理，原告对此应承担举证不能的责任，故原告依据该认购书要求被告交付名仕轩高尔夫会员卡一张及支付半年物业管理费的诉请缺乏事实依据。此外，原告撤回要求被告支付逾期办证违约金的申请符合法律规定，应予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院于2005年9月13日判决如下：

一、被告广州华骏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内完善“天骏大厦”的竣工验收备案手续后将具备使用条件的广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房交付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟使用。二、被告广州华骏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日，支付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟逾期交付广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房的违约金(以 663217元为本金，按每日万分之三的标准，自2003年11月 1日起计2005年8月31日止)；自2005年9月1日起至被告广州华骏实业有限公司将具备使用条件的广州市天河区珠江新城天骏大厦第4层J号房交付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟使用之日止的违约金，参照上述标准计算，由被告广州华骏实业有限公司按月于每月10日前支付给原告邵万方、齐淑霞、邵麟。三、驳回原告邵万方、齐淑霞、邵麟的其它诉讼请求。本案受理费6600元由原告邵万方、齐淑霞、邵麟负担 2620元，由被告广州华骏实业有限公司负担3980元。

判后，广州华骏实业有限公司不服，上诉至本院称： 我司就天骏大厦已取得《建筑工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收许可证》、《建设工程施工质量验收监督意见书》，已符合房屋正常及合理的使用要求，虽因客观原因未取得《工程竣工验收备案表》，但目前已在积极办理。另外，天骏大厦楼宇已办妥《广州市房地产权属证书》，具备了为天骏大厦购房人办理产权登记手续的先决条件。因此，即使我司存在迟延交楼的情况，违约金应计付至我司向被上诉人发出《收楼通知书》通知收楼之日止。结合本案实际情况，根据案涉合同第九条约定，为避免双方日后更多不必要的纠纷，请求二审法院撤销原判，判决双方解除案涉合同，被上诉人退还房屋，上诉人同意按合同约定支付相关费用，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人邵万方、齐淑霞、邵麟辩称上诉人上诉请求无理，要求维持原判。

经审理查明：上诉人是广州市天河区珠江新城(赛马场西侧城M1—E(B)地块)“天骏大厦”的开发商，已取得穗房预字第20020031号《广州市商品房预售许可证》，获准销售上述商品房。

2004年3月，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，其中订明，被上诉人向上诉人购买天骏大厦4层J号房，建筑面积131.33平方米，其中套内建筑面积111.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.61平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5050元，总金额663217元，首期房款213217元2003年5月28日前付清，余款45万元分九个月，每月5万元，2003年6月30日至2004年2月 30日前付清，上诉人应当在 2003年10月30日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用，上诉人未按期交付房屋，逾期超过120日后，被上诉人有权提出解除合同，上诉人应当自被上诉人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按被上诉人已付房款的20％支付违约金，如被上诉人要求继续履行合同，自规定的交楼次日起至实际交付之日止，上诉人按日支付已付房款万分之三的违约金，此外，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房款的10％向买受人支付违约金。

上述合同签订后，被上诉人已依约支付了全部房款 663217元，但上诉人至今未将案涉房屋交付给被上诉人使用。

2004年1月18日，上诉人向被上诉人发出《交楼通知书》，通知被上诉人2004年1月31日至2004年2月4日期间办理收楼手续。同年2月4日，被上诉人前往收楼时，因上诉人不能出具案涉楼宇验收合格证明，被上诉人拒绝收楼。

2005年7月4日，被上诉人诉至原审法院，请求上诉人交付案涉房屋，支付逾期交楼违约金等。

另查，广州市公安消防局于2004年1月30日出具穗公消(建)验(2004)第0176号《建筑工程消防验收意见书》，称同意地下一层汽车库、设备房和第四至三十一层住宅投入使用。2004年4月8日，广州市城市规划局核发了穗规验证(2003)321号《建设工程规划验收许可证》，载明珠江新城赛马场西侧城M1—E(B)地块建设工程符合城市规划要求，验收合格。2005年3月7日，广州地区建设工程质量安全监督站出具编号为穗监质验(2005)第023号《建设工程施工质量验收监督意见书》，称天骏大厦于2005年2月6日进行工程质量验收，经该站派员对工程质量验收工作进行监督，根据国家、施　市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定。但是，上诉人至今未取得“天骏大厦”《工程竣工验收备案表》。

二审中，上诉人承认案涉楼宇水、电、煤气及电梯均已开通，并已有住户入砖　

本院认为：上诉人至今未向被上诉人交付案涉房屋，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，原审认定上诉人存在迟延交楼的违约行为正确。另外，本案诉讼中，上诉人承认案涉楼宇已通过规划、质量、消防等项目的验收，符合房屋正常及合理的使用要求，且该楼宇已有住户入砖　现上诉人作为违约方上诉坚持要求解除合同，而被上诉人表示不同意，故本案不存在符合法律规定可以解除合同的情形，上诉人上述诉请，本院不予支持。审查原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费6600 元由上诉人广州华骏实业有限公司负担。　

本判决为终审判决。　　

审　判　长　　闵海蓉

代理审判员　　肖　凯

代理审判员　　苏韵怡

二ＯＯ六年　　月　　　日

本件与原本核对无异