房屋未过户，卖主反悔，买卖合同还有效吗

    导语：虽然国家有出台相关的法律法律来遏制房价上涨的势头，可是房价这东西说不准，毕竟是一个供求关系，当供不应求的时候房价自然后涨，我国是一个人口大国，人多地少，这样的矛盾是有这深远的历史。买房、卖房，自然少不了签合同，签合同就是为了保证买卖的顺利进行。可就是有些意外——签了合同，一方后悔找出种种理由、借口拒绝履行合同。因为房产还没有办理过户手续，买卖合同是否还有效力。

    案情：甲经人介绍认识了乙，乙最近有一套已经居住了十年的房子出售，刚好甲在四处寻找买套二手房。很快，甲和乙经过协商了后签订房屋转让协议。在协议中约定，甲已45万元购买乙位于某市某区的商品房一套，协议签订之日起即交付全部房款，乙必须在20个工作日内协助甲办理房产过户。刚好国庆节，乙看到电视上个大新闻频道都在报道房价再次上涨，并有专家预测房价会继续上涨。于是，乙找到甲，表示不再愿意履行合同，因为房屋还没有办理过户手续，买卖合同无效。甲不同意，于是将乙诉至法院。

    分析：
　  笔者认为乙应该继续履行合同，将房屋交付张某并协助办理房屋产权登记手续。

　　对此，《房地产管理法》第38条第6款规定，“未依法登记领取权属证书房地产不得转让”。法院在遇到类似纠纷时，过去往往判决房屋买卖合同无效。但随着时间的推移尤其是2007年10月1日《物权法》施行后，法院认为《房地产管理法》第38条第6款的规定非禁止性规范，不应导致买卖合同无效，因此判决合同有效，双方应继续履行合同。

　　《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该项规定将债权行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当严格依照《合同法》规定来进行判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非能够影响合同效力的因素。

    一般情况下，房屋买卖合同签订后，双方当事人，应当及时到相关部门办理房屋更名过户手续。

　　但由于种种原因未及时办理过户手续的不影响合同的效力，双方签订的合同仍然有效，出卖方不能因为房屋未过户为由，要求确认合同无效。

　　只要法律、行政法规没有规定合同应当办理登记手续才生效的，那么当事人之间签订的合同应当是有效的。