因商品房预售合同效力引起的房产纠纷

    导语：商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。房地产开发商要预售商品房须持有商品房预售许可证，此证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

    案情：高某看到自己老家虽然是二三线城市，但是最近几年当地政府极力招商引资，该城市经济得到了稳步的发展。于是高某打算买一套商品房，不久后辞掉在武汉的工作回老家发展。2008年5月，高某与一家开发商签订了商品房买卖合同，总价款36万元，高某于同月向开发商交首付房款11万元，开发商承诺的交房日期为2005年5月30日。高某与开发商约定，逾期超过90天开发商仍未交房，高某就有权解除合同事后才得知该开发商并没有房屋预售许可证。高某想反悔，认为该商品房预售合同买无效为由拒绝付款，但是开发商许诺马上可办下来。

    分析：房地产开发为了融资，一般会通过所谓的“内部认购”融资，认购人支付了大量的现金获得了优先认购权，并与开发企业签订了“买卖合同”。该合同是否有效？
    这种认购即变相的销售行为是违反法律法规规定的。

    根据《城市房地产管理法》第45条明确规定了商品房预售的条件之一即“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

    同时，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
    因此，商品房预售许可证的取得是预售商品房买卖合同有效的前提条件。