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房产纠纷中法定优先权与抵押权实现的先后顺序

来源:广州律师网  作者:广州律师  时间:2015-06-19 23:51:00

  房产纠纷中法定优先权与抵押权实现的先后顺序


    导语:法定优先权不是基于当事人的约定而是基于法律的直接规定而成立的,是特种债权的债权人依法享有的就债务人的财产优先受偿的权利。抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时,债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款,并以自己的住房作抵押,这时银行即为抵押权人。当法定优先权和抵押权同时存在,我们先适用哪一个,目前我们国法律还没有明确的规定。

    案情:某公司因为要扩大经营规模,于是除了引进更多的生产设备外,还扩大公司人员,为了让员工在公司找到归属感,公司决定增建2栋5层高的员工宿舍。某公司和某房地产建筑公司签订合同,约定由某房地产公司建筑某公司员工宿舍,工程价款为200万元。工程完工马上支付工程款。可是某房地产开发公司在完工之后某公司只支付了140万元的工程款。某公司曾经以该刚完工的的员工宿舍楼作抵押向银行贷款,现在还款时间已经到了,某公司并没有多余的资金还上银行贷款,于是某公司请求某房地产开发公司交楼,但是某房地产公司不愿意并多次催某公司支付剩余的工程款。不料,遇上金融风暴,某公司倒闭了,银行向法院起诉请求法院判令银行对该房屋实现抵押权。

    分析:
    《民法通则》第89条第1款第4项规定:“(四)按照合同约定一方占有对方的财产,对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的, 占有人有权留置该财产,依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人的法定优先权即指在建筑工程竣工以后,发包人未按照约定支付价款的,承包人对该建筑工程通过折价、拍卖等方式而获得的价款优先受偿。本案中,某公司在工程完工后不履行全部债务,某房地产公司为保证自己的债权获得实现,有权将其建造的房屋留置。某公司因经营不善而大幅度亏损,无法继续履行自己的债折价或者拍卖,并从折价或拍卖的价款,中优先受偿。

    但是本案中某公司只是欠款60万元,而留置的财产总额为200万元,某房地产公司完全没有必要实施留置全部住宅楼的行为,这种行为已经滥用了法定优先权,侵害了债务人的合法权利。正当行使法定优先权是合法的,应当受到法律保护,但滥用法定优先权给他人造成了损害,就违反了诚实信用原则,而且滥用法定优先权的行为还将构成侵权行为。由于某房地产公司滥用了对于该住宅楼的法定优先权,给某公司造成了损失,所以房地产公司应当承担损害赔偿责任。

    我国法律没有规定法定优先权必须要经过登记才能生效,而优先权不需登记将难以确定优先权的产生时间,这就无法比较法定优先权和抵押权的时间先后问题。因此按照先来后到的原则来处理两项权利何者优先三,将会在实践中带来很大的困难和不便。

    相关知识
    法定优先权成立的条件
    《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文称该条规定的承包人的权利为建设工程合同中的法定优先权。
    1.须因建设工程合同所生之债权。
    2.标的物须为发包人所有的建设合同、
    3.须建设工程之性质适于换价。
    满足上述三项要件,即可成立法定优先权,至于承包人是否按时完成建设工程、建设工程是否存在瑕疵等,均非所问,盖此项法定优先权专为保护承包人的利益而设,发包人对承包人纵有基于债务不履行所生之损害赔偿请求权,亦不能妨碍其成立13.

    如果存在2个以上的抵押权如何实现?
    我国《担保法》第54条关于抵押权的清偿顺序作了如下规定,“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。”《担保法司法解释》第76条规定:“同一动产向两个以上债权人抵押的,当事人未办理抵押物登记,实现抵押权时,各抵押权人按照债权比例受偿。”从上述规定可见,在抵押权有登记的情况下,抵押权人就抵押物受偿的次序,由于依登记的先后予以确定,因此纵使设定抵押权的书面作成在先,而登记在后者,仍应依登记的先后定其次序。

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