广州律师——因自然原因能否要求解除租赁合同

【案情】

　　老张经营着一家家具厂，厂子搬迁到巴南界石镇的一处厂房。

　　“一年租金28万元，分两次付清，每半年支付一次。”2011年7月25号，老张跟房东老刘签订了三年合同，老张也付了5万元定金，“厂房交付使用后，这5万元就转为保证金，租赁期满，再无息退还。”

　　2012年5月21日，一场暴雨过后，老张的厂房被水淹了。厂房内的机器设备、家具、材料等被水浸泡，遭受不同程度的毁坏。

　　“洪灾是不可抗力 要求解除租赁合同”

　　大水退去，老张想起，当初签订租赁合同时，老刘曾经向他承诺，厂房周围几条小河不会因涨水导致厂房被淹。但老张向当地村民和村委会了解到，这个厂房在自己承租之前就多次被洪水漫入。

　　“房东故意隐瞒了厂房曾多次被淹的事实。”老张在跟律师商量后，以“无法承受将来必然面临的"洪灾"这一不可抗力因素”为由，向巴南法院起诉要求解除与老刘签订的《厂房租赁合同》，要求退还自合同解除那天起计算的厂房租金，同时退还保证金5万元。

　　【双方意见】

　　庭审时，房东老刘辩称，签订合同之前，老张就到厂房附近看过周围环境，“下雨后厂房是不是会被淹没，他自己应该有个预判。”

　　老刘的辩护律师也认为，“因不可抗力致使不能实现合同目的”该一条指的是不可抗力发生后，合同已无法继续履行。但老张和老刘的租赁合同在这次洪水过后并不是不能履行，“如果不可抗力对合同的影响程度不严重，还可继续履行，则不能解除。”

　　【法院判决】

　　暴雨致厂房被淹，是否符合法定解除中“因不可抗力致使不能实现合同目的”是这起租赁合同纠纷案件争议的焦点。

　　“如果要解除合同，要么是约定解除，要么是法定解除。”庭审法官李娅解释说，暴雨降临的确为不可抗力，但其发生后并不必然导致合同无法继续履行。老张举示的证据不能证明他租赁的厂房曾多次被洪水淹，“2012年5月的暴雨引发河水上涨厂房被淹只是个例，并非常态。”

　　“如果一旦租赁物被水淹就可解除合同，那每年被涨水淹没的菜园坝、磁器口片区的承租人，不是随时都可以解除租赁合同?”李法官举例说。

　　法院作出一审判决，驳回原告老张要求解除合同，退还租金和保证金的诉讼请求。

　　【温馨提示】

　　合同租赁的目的仍然能够实现并实现合同主体各方的经济利益。只有当不可抗力的出现致使房屋已经不能作为厂房使用，导致订立合同的目的落空时，任何一方当事人才有权解除合同。