广州律师——租赁合同跟转让合同那个有效

　【案情】

　　2012年10月26日，杭州滨江法院开庭审理的一起案件引人关注。梅某夫妻通过卓家房产中介买了一套二手房，当房屋交付时夫妻俩发现这套房屋居然有20年的租约。而这20年的租约又与原房东王某某与刘某之间的一起借贷有关，王某某将这套房屋以租赁的形式交给刘某，作借钱的担保。这让原本准备买房结婚的梅某夫妻深陷泥潭，最后将原房东王某和胡某以及中介公司全部告上了法庭。当时，原告梅某夫妻总共提出了6项诉讼请求，要求法院判令房屋转让合同有效、被告立即交付房屋、承租人腾退房屋、被告和中介公司支付延迟交房违约金38万元、中介公司退还居间费3万元、被告和中介公司共同承担案件诉讼费用。

　　【法院判决】

　　房屋转让合同有效，承租人腾退房屋。

　　判决内容如下：

　　一、确认原告梅某、吴某与被告王某某、胡某某就杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园×幢×单元×室房屋签订的房屋转让合同有效。

　　二、第三人刘某于本判决生效之日起十日内腾退该房屋。

　　三、被告王某某、胡某某于本判决生效之日起十日内向原告梅某、吴某交付房屋。

　　四、被告王某某、胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告梅某、吴某迟延交房违约金38000元。

　　五、驳回原告梅某、吴某的其他诉讼请求。

　　六、驳回第三人刘某的诉讼请求。

　　【法官说法】

　　王某某出售涉案房屋，而梅某夫妻通过中介公司，与出卖方达成了购买房屋的合意，并签订房屋转让合同，这些过程都是合法的，所以该房屋买卖合同应当认定有效。

　　而认定租赁合同无效原因在于，从租赁合同订立过程上看，因为刘某出借资金给王某某，而刘某为了使出借的资金有所担保，与王某某签订了这份租赁合同。也就是说，该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。同时，用租赁的形式作为借贷的担保也不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据。