广州律师——租赁合同效力如何认定

　【案情】

　　杨某于2011年在拍卖市场购得一房屋。该房屋系2004年建设银行某支行依法院裁定所得，原房屋所有人为某农机公司。建行某支行拿到裁定后并未过户，也未在房产处张贴拍卖公告。2006年，该农机公司将房屋出租，并收取租金。在该房屋出租期间，建行某支行未向承租人主张权利。杨某取得房产证后，要求承租人腾让房屋。

　　【争议点】

　　该租赁合同是否有效?

　　【意见】

　　一、房屋已被法院裁定给建行某支行，农机公司即失去所有权，无权使用，更无权出租，租赁合同无效;

　　二、建行某支行虽依据法院裁定书取得房屋所有权，但要实行双登记才能实现对抗，根据买卖不破租赁原则，该租赁合同有效。

　　【律师认为】

　　杨某于2011年购买房屋，该房屋已于2006年出租，虽该房屋不是所有人出租，但出租是事实，只能说明杨某购买的房屋存在瑕疵，出租在前，购买在后，根据“买卖不破租赁”原则，该租赁合同有效。杨某虽取得该房屋所有权，但应按租赁合同继续让承租人租用，并有权收取租金，在承租期内不得要求承租人腾让房屋。

　　自法院裁定书生效之日起，建行某支行即取得房屋所有权，为原始取得，应遵循登记对抗主义。建行某支行取得房屋所有权后未过户登记，也未在房产处张贴拍卖公告，在该房屋出租期间，建行某支行未向承租人主张权利。若该房屋被农机公司出售，第三人在不知情的状况下购买并过户，第三人根据“善意取得”便应取得该房屋的所有权。本案不是房屋买卖，而是农机公司在第三人不知情的状况下出租，“举重以明轻”，买卖都有效，何况出租，该案也是在警示房屋所有人要谨记不动产的公示效力。