来源:广州律师网 作者:广州律师 时间:2015-09-14 00:06:47
【案情】
杨某于2011年在拍卖市场购得一房屋。该房屋系2004年建设银行某支行依法院裁定所得,原房屋所有人为某农机公司。建行某支行拿到裁定后并未过户,也未在房产处张贴拍卖公告。2006年,该农机公司将房屋出租,并收取租金。在该房屋出租期间,建行某支行未向承租人主张权利。杨某取得房产证后,要求承租人腾让房屋。
【争议点】
该租赁合同是否有效?
【意见】
一、房屋已被法院裁定给建行某支行,农机公司即失去所有权,无权使用,更无权出租,租赁合同无效;
二、建行某支行虽依据法院裁定书取得房屋所有权,但要实行双登记才能实现对抗,根据买卖不破租赁原则,该租赁合同有效。
【律师认为】
杨某于2011年购买房屋,该房屋已于2006年出租,虽该房屋不是所有人出租,但出租是事实,只能说明杨某购买的房屋存在瑕疵,出租在前,购买在后,根据“买卖不破租赁”原则,该租赁合同有效。杨某虽取得该房屋所有权,但应按租赁合同继续让承租人租用,并有权收取租金,在承租期内不得要求承租人腾让房屋。
自法院裁定书生效之日起,建行某支行即取得房屋所有权,为原始取得,应遵循登记对抗主义。建行某支行取得房屋所有权后未过户登记,也未在房产处张贴拍卖公告,在该房屋出租期间,建行某支行未向承租人主张权利。若该房屋被农机公司出售,第三人在不知情的状况下购买并过户,第三人根据“善意取得”便应取得该房屋的所有权。本案不是房屋买卖,而是农机公司在第三人不知情的状况下出租,“举重以明轻”,买卖都有效,何况出租,该案也是在警示房屋所有人要谨记不动产的公示效力。
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