广州律师——租赁合同未到期，租客能否提前解约

　【案件】

　　今年50岁的刘先生，在江东经营一家美食店。2010年10月，刘先生与房东签订了一份租赁合同，租下这个位于江东的房屋，开起了美食店。租期从2011年2月到2019年2月，长达八年。双方约定租金为每年100万元，每年一付，先付后租。

　　租赁合同中还规定，双方如在租期内需要解除协议，须提前三个月通知对方，解约方另愿赔偿对方不少于三个月租金额度的撤离或待租损失，且经双方协商同意情况下可解除协议。

　　连续缴了两年的房租后，刘先生的美食店出现了亏损。面对每年100万元的租金，刘先生有些吃不消，准备提前解除合同。于是他提前三个月和房东沟通，要求解除租赁合同，但对方一直不同意。

　　协商退租不成，刘先生第三年的租金也一直拖着没有付。房东催缴几次无果后，把刘先生告上了法庭，要求刘先生支付第三年的租金，并支付逾期违约金，每日违约金按照租金的0.5%计算。

　　刘先生认为自己已经在第三年房租到期之前，提前三个月通知房东要求解除合同，因此双方的租房协议已经解除，自己不存在违约的情形。

　　【法院审判】

　　租房协议系双方自愿签订，对双方均有约束力。刘先生应该继续履行租赁合同，并向房东支付第三年的租金，同时应该向房东支付逾期交付房租的违约金。但由于双方约定的违约金过高，法院判决对违约金数额酌情予以调整。

　　【律师意见】

　　“为确保出租、承租权益，避免相关纷争的产生，出租方、承租方都应该重视租赁协议合同解除情形、违约责任等相关条款的约定。”根据我国《合同法》相关规定，一方如果想解除合同，在守约方不同意解除的情形下，守约方是有权利要求继续履行租赁合同的。租赁关系的承租方或者出租方，签订租赁合同时一定要对自身经营状况、未来发展不确定的各项风险有一个谨慎的客观分析。