广州律师——工业用地当作商业用地出租的，租赁合同是否

【案情】

　　为了能让自己获取更多的利益，一物流公司明知自己的房产属于工业用地却还出租给沈某开宾馆。后沈某得知该房产是工业用房而不是商业用房，无法开宾馆，便将物流公司告上法庭要求确认双方的租赁合同无效，退回自己租金和押金30万元，赔偿损失185万余元。日前，青浦区法院一审判决双方签订的租赁合同无效，物流公司返还押金10万元，赔偿各类损失92万余元;沈某支付物流公司房屋使用费20余万元。

　　位于青浦徐泾的一家物流公司生意十分红火，拥有多处工业房产在进行物流生意。但是该公司却不满足于此，想要赚取更多的钱，于是决定将自己的房产出租一部分以赚取租金。沈某在看到招租广告后，和该公司最终达成了协议，物流公司将房产租赁给沈某开设宾馆之用，期限为10年，租金为每年56万元。为此，沈某向物流公司支付了租金及30万元的押金后开始进场装修。在花费了185万余元后，沈某终于在2010年3月建成了一家经济型宾馆。

　　然而，就在宾馆试营业期间，沈某被工商部门责令停止无照经营活动。 2010年9月，沈某与物流公司又签订了补充协议。双方约定由原先租赁整栋楼调整为只租其中三层楼，租金自2012年开始每两年递增5%等内容。在签订该合同后，沈某仅支付了5万元用电增容费就没有支付租金。而在此期间，沈某一直忙于办理营业执照，可是该房产是工业用房，不得用作商业用途，执照根本就不可能办得出来。眼看自己花了那么多钱装修好的宾馆已经不可能开张了，沈某要求物流公司返还自己的租金和押金，还要赔偿自己的损失。为此，沈某将物流公司告上了法庭。

　　【物流公司辩称】

　　合同应当是合法有效的，因此不同意退还租金和押金，而沈某在合同履行过程中存在不支付租金的行为，应当承担违约责任。若合同被判定为无效，则同意终止合同。

　　【法院审理】

　　法院经开庭审理后认为，物流公司将工业用房出租给沈某经营宾馆作商业使用，且在合同中约定不得变更使用用途，之后该房屋未经批准变更为商业用途，该约定违反法律法规的强制性规定，应当无效。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。物流公司作对于合同无效承担主要责任，沈某作为承租人，也有义务审核房屋的性质是否合于租赁用途，其疏于审核，也应当承担一定的过错责任。

　　双方在合同中约定了租金的标准，其后沈某使用该房屋，因此沈某应当按照合同约定向被告支付房屋使用费。其后沈某并未对房屋进行正常的使用，房屋一直处于空置状态，因此该期间的租金应当作为损失由双方分担，对于分担比例法院按照双方的过错程度进行了确定。