广州律师——承租人、出租人可更改房屋租赁合同的情形

　1.私房租赁期间，经租赁当事人协商一致的，可以变更房屋租赁合同。

　　2.私房租赁期间，租赁当事人死亡的，应按以下方式处理：

　　1)出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行房屋租赁合同;

　　2)承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。继续履行房屋租赁合同者有多人的，应当协商确定一名承租人。协商一致的，出租人依法变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行承租合同的人中确定一名承租人，原承租人的生前同住人仍享有居住权。房屋在租赁期间发生改建、扩建、拆除重建，至原租赁合同部分或大部分不能适用的，出租人应当与承租人协商变更房屋租赁合同。

　　【温馨提示】

　　合同法关于合同变更的解释：

　　1.合同变更的概念

　　合同的变更有广义和狭义之分。广义的合同，包括合同内容的变更与合同主体的变更。合同内容的变更，是指当事人不变，合同的内容予以改变的现象。合同主体的变更，是指合同关系保持同一性，仅改变债权人或债务人的现象。不论是改换债权人，还是改变债务人，都发生合同权利义务的移转，移转给新的债权人或者债务人，因此合同主体的变更实际上是合同权利义务的转让，分为合同权利的转让、合同义务的转让、合同权利义务的概括转让。

　　本条所规定的合同变更，是指合同内容的变更，即通常所谓的狭义的合同变更。

　　合同的变更，从其原因与程序上着眼，在我国法上可以有以下类型：其一：基于法律的直接规定变更合同，如债务人违约致使合同不能履行，旅行合同的债务变为损害赔偿债务;其二，在合同因重大误解而成立的情况下，有权人可诉请人民法院变更或撤销合同，法院裁决变更合同;其三，在情事变更使合同履行显失公平的情况下当事人诉请变更合同，法院依职权裁决变更合同;其四，当事人各方协商同意变更合同;其五，形成权人行使形成权使合同变更。

　　2.合同变更的条件

　　第一，原已存在着合同关系。

　　合同的变更，是改变原合同关系，无原合同关系便无变更的对象，所以合同的变更离不开原已存在的合同关系这一条件。合同无效，自始即无合同关系;合同被撤销，合同自始失去法律约束力，亦无合同关系;追认权人拒绝追认效力未定的合同，仍无合同关系，在这些情况下，自无变更合同的余地。

　　第二，合同内容发生变化。

　　如上所述，狭义的合同变更即指合同内容的变化而不包括合同主体的变化。根据合同法第十二条，合同的内容一般包括标的等八项内容，这些内容的变化即可认为是合同的变更，当然合同的内容可以由当事人自由约定，因此合同其他内容的变化亦可认为是合同变更。

　　传统民法及其理论认为，合同的变更可以分为债的要素变更与非要素变更。债的要素变更，是指给付发生重要部分的变更导致合同合同关系失去同一性。所谓重要部分，应依当事人的意思和一般交易观念加以确定。与此相反，非要素的变更未使合同关系失去同一性，标的物数量的少量增减、履行地点的改变、旅行期限的顺延等均属此类。依此分法，合同的变更即为债的非要素变更。

　　第三，合同的变更须依当事人协议或直接规定及法院裁决，有时依形成权人的意思表示。

　　基于法律的直接规定而变更合同，法律效果可以直接发生，不以法院的裁决或当事人协议为必经程序。例如，债务人违约使履行合同的债务变为损害赔偿债务，系当然发生，但可由当事人协商损害赔偿额，亦诉请法院裁决。