广州律师——租客未告知就走人的，租赁合同是否自动解除

【案情】

　　2010年10月，A和B酒店签订租赁合同，承租该酒店的餐厅，租赁期限为6年，租金每年40万元，支付方式为先付后用，半年一付。合同还约定，A应按时交纳租金，逾期15天，B酒店有权单方面解除这份合同，并且清退餐厅人员、封存餐厅的所有物品。

　　租赁合同还约定，原来属于B酒店餐厅内的财产，价值约45万元，A以23万元的价格一次性从B酒店处买断，A已支付6万元，承诺余款17万元在2011年3月30日之前付清，余款付清后所有权才转移。之后，A经常迟延交纳房租，也未在2011年3月30日前付清余款17万元。B酒店多次催促，未奏效，于2012年1月正式书面通知A支付款项，但A仍以亏损为由拖延。

　　2012年4月起，A停止营业，拒不露面，却未联系B酒店要求解除合同，造成酒店损失扩大，并严重影响酒店的整体形象与配套。随后，酒店于2012年8月再次发函通知A解除合同与支付款项。

　　【A辩称】

　　在庭审中，A辩称，其在2012年3月底向B酒店提出过转让餐厅的请求，并在2012年4月停止营业，认为合同解除应该是在2012年4月份，而不是2012年8月31日;至于17万元的余款，B酒店享有租赁物业内财产的所有权，不需要支付，且B酒店应退还6万元。

　　【B辩称】

　　A在停止营业后并未与B酒店结算租金，也并未向B酒店交还餐厅钥匙，合同不是在2012年4月解除;代理人为了不让损失继续扩大，在诉讼前就向B酒店提议在公证机关的公证下进入餐厅，点算并封存餐厅财物，腾空餐厅以便于租赁给他人经营，即使B酒店对餐厅财物有所有权保留条款，当A占有了财物后不能按约定支付款项，B酒店可以取回财物变现，变现后不足以支付余款的剩余部分得再向A追偿，或者可以不取回财物，仍要求A支付余款。

　　【法院审理】

　　法院审理后认为，法律规定当事人一方行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，A在停止营业后并未与B酒店结算租金，也并未向B酒店交还餐厅钥匙，B酒店也未从A处接受涉案餐厅，故合同并未在2012年4月解除。另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三十五条、第三十七条规定，B酒店可以取回财物变现，变现后不足以支付余款的剩余部分得再向A追偿，或者可以不取回财物，仍要求A支付余款。

　　【律师点评】

　　本案实际上涉及的是合同解除问题以及所有权保留买卖合同相关问题。这里要注意的是，合同的解除应当通知对方，自通知到达对方时解除。而在所有权保留的买卖合同中，当买受人占有了标的物后不能按约定支付款项、出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人;如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

　　本案中，A因经营不善，停止营业，但他不仅不结算租金、交还房屋、解除合同，还拒不露面，造成损失的不断扩大。本案如果B酒店没有在公证机关的公证下点算封存餐厅财物、清空餐厅，那餐厅一直停业至少到法院判决生效之日，这样操作打破了僵局，使涉案房屋再次可以出租，不仅将损失最小化，还在所有权保留的买卖合同中实现利益最大化，B酒店可以将餐厅财物交付给A，并要求A给付17万元的余款。