广州律师-购房贴士:"公摊面积"怎么算?

近年，因公摊面积引起的纠纷越来越多。究其原因，除去开发商诚信之外，购房者对公摊面积怎么算及其国家标准知识的欠缺也是重要的原因之一。

一、什么是公摊面积？

即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

二、公摊面积国家标准

《房产测量规范》中规定:商品房建筑面积,即产权面积,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

三、公摊面积怎么算？

首先要知道，建筑面积是公摊面积加套内建筑面积的和。具体计算方法是：

第一，算出整栋楼的建筑面积，按照图纸结合建筑面积的计算规则，比如计算建筑面积的房屋，高度应在2.2米及其以上;阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积;楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

第二，计算套内面积，一般来说，从入户门进去所有房间(含管道、设备占据的空间)的面积都是套内面积，另外再加上套内墙体面积。各套之间的墙体和套与公共空间分割墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

第三，总公摊建筑面积就是整栋建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋楼服务的警卫室以及人防工程等建筑面积。

第四，总公摊建筑面积除以总套内面积得到分摊系数K，某套的销售面积=该套的套内面积×(1+K)。每套的公摊面积就是套内面积×K。

第五，商住楼要根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全栋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

三大招教你避免公摊陷阱 公摊面积写进合同

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。怎样才能避免公摊陷阱？以下几种方法可以参考！

第一招：索取公摊数据；

在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二招：查阅有关资料；

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招：在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

公摊面积明细表要包括：

(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;

(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。

除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

非公摊面积

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。