广州律师-房东惨遭“阴阳合同”竟损失18万元房款

很多不良买房或房东在二手房交易时，为逃避监管，少交税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订“阴阳合同”，这种方式极易引起纠纷，给当事人带来法律风险。现结合真实案例，提醒购房者们，进行二手房交易时，买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险，增强自我保护意识，自觉抵制违法违规交易行为。

卖家损失18万元房款

目前在各地的二手房交易中，曾出现多起因签订“阴阳合同”而引发的纠纷。

刘先生将一套97平方米的房子通过中介挂牌出售，挂牌价88万元。不到一个星期，中介就联系好了买家。办理过户手续前，中介提出建议，不走二手房资金监管程序，在合同中把交易价改成5000元/平方米左右，房款50万元，剩下的38万元房款完成过户时由买家支付给刘先生，这样能省下好几万的税费。为了打消刘先生的顾虑，买方也提出，“避税”房款可以先付给刘先生20万元，完成过户后再付剩下的18万元。刘先生同意了，并口头约定过户当天支付剩下的18万房款。

但令刘先生没想到的是，过户手续完成后，买方却以“剩余房款为20万元而不是38万元”为由拒绝支付当初口头约定的18万元余款。双方的纠纷经房管局多次调解均没有结果，原因就是那份“阴阳合同”。

所谓“阴阳合同”，是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但并不实际履行（“阳合同”）；而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此履行交易（“阴合同”）。

在二手房交易中，“阴合同”显示房屋买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是把价格虚高的合同交给银行，以申请更多的按揭贷款；另一种是以低价的合同交给房地产交易中心备案过户，以便少交税款。

买卖双方均面临风险

不少消费者会认为，购买二手房时签订“阴阳合同”，能让买卖双方都获得一些“实惠”，进行这样的操作未尝不可，但工商局合同处相关工作人员工指出，这种行为存在诸多风险。

对于卖方而言，首先要面临合同宣告无效的风险。当房价出现下降趋势时，买方可能以存在“阴阳合同”为由，通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易，即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。

其次，存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督，买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、起诉等方式催讨，会面临高额的时间和金钱成本支出。

对于买方来说，首先面临无法取得高额贷款的风险。由于在政府有关部门备案的“阳合同”中价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定贷款发放数额。尤其在二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的下限发放贷款。这将造成买家实际贷款额降低。

其次，面临再次出售时承担较高费用的风险。由于在政府有关部门备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如出售该房屋时，可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

再次，有合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在“阳合同”中约定了虚假成交价后，卖方又要求以真实成交价订立“阴合同”时，如买方不同意则导致“阴合同”未能订立，那么，买方将失去购房机会。可被追究法律责任对于买卖双方来说，签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事追究。

律师提醒，卖方因为少缴税款，一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款，甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任；买方也存在偷逃税费的行为，被查实后，也会一样受到补缴税款、罚款等行政处罚，偷逃税款数额达到一定标准的，则可能与卖方一同被追究刑事责任。“阴阳合同”或许能为二手房交易双方“省下”一些税费，但是这种行为不仅损害了国家利益或第三人合法权益，也无法保障自身的权益，极易导致合同纠纷，更随时面临着法律的处罚。买卖双方在二手房交易时要认清“阴阳合同”的危害和风险，不要签订“阴阳合同”，自觉遵守国家法律法规，共同维护市场秩序，才能更好地保障自己的合法权益。