吴在年与赖瑞明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）东中法民一终字第1598号

上诉人（原审被告，反诉原告）：赖瑞明。

委托代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴在年，香港特别行政区居民。

委托代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。

委托代理人：张学诚，广东尚融律师事务所辅助人员。

上诉人赖瑞明因与被上诉人吴在年房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

吴在年因本案于2014年8月4日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．解除吴在年与赖瑞明间的房屋租赁合同关系，赖瑞明立即搬出吴在年的房屋；2．赖瑞明在搬离出吴在年的房屋同时将吴在年的房屋恢复原状并予以修复；3．赖瑞明立即支付吴在年2014年6月至2014年7月的租金10000元、水电费1500元（房屋租金及水电费暂计算至2014年7月31日）。原审庭审中，吴在年撤回第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为：赖瑞明立即支付吴在年2014年6月至2014年7月的租金10000元、水电费1500元，上述费用计算至赖瑞明搬离案涉房屋之日止。

赖瑞明亦于2014年9月22日提起反诉，请求法院判令：1．维持吴在年与赖瑞明间的房屋租赁合同关系；2．吴在年赔偿赖瑞明因故意停水给赖瑞明造成的经济损失20000元；3．吴在年退还赖瑞明2013年3月至2014年5月期间多收的水电费9327.15元。

原审法院经审理查明，吴在年是东莞市塘厦镇塘厦大道南37号房屋的权属人。吴在年主张吴在年约于2008年将吴在年所有的位于东莞市塘厦镇塘厦大道南37号房屋（包括商铺及宿舍）出租给赖瑞明使用，租赁期限为三年，开始租金为4000元／月，后涨为5000元／月，合同期限届满后，赖瑞明自2014年6月起拒不支付租金，也拒不搬离案涉的房屋，但未能提供书面的租赁合同。

赖瑞明则主张吴在年于1997年7月委托案外人黄厚元与赖瑞明的哥哥赖瑞文签订一份《合同书》以及《租房协议》，将案涉的房屋租给赖瑞明使用，租赁期限为1997年8月1日至2000年7月31日，每月租金3500元，缴纳押金3500元；赖瑞明主张租房时赖瑞明以吴在年的名义向供电部门缴纳2000元用电保证金，2000年9月6日赖瑞明再向吴在年缴纳押金2000元；双方于2008年口头约定再续租20年，没有签订书面的合同，租金4000元／月，并没有上涨为5000元／月，因赖瑞明发现吴在年一直多收赖瑞明的水电费，故赖瑞明自2014年6月起没有向吴在年缴纳租金。对此赖瑞明提供《合同书》、《租房协议》、押金及租房收据。吴在年质证认为吴在年、赖瑞明双方均不是《合同书》、《租房协议》的当事人，无法确认其真实性，吴在年并没有收取赖瑞明的押金。

2014年8月4日，吴在年以赖瑞明拖欠租金及水电费为由向原审法院提起诉讼，原审法院在2014年9月12日将本案的起诉状副本及相关应诉材料送达给赖瑞明，赖瑞明在法定期限内向原审法院提起反诉。吴在年主张截至庭审时赖瑞明仍占用案涉房屋，赖瑞明则主张其已于2014年11月20日搬离案涉房屋，同时同意放弃第一项反诉请求，不再要求维持租赁关系，但要求吴在年退还押金5500元以及用电保证金2000元。吴在年则认为赖瑞明在提起反诉时并没有要求退还押金及用电保证金，应另案主张。2015年1月30日，在原审法院组织下，吴在年、赖瑞明对案涉房屋进行交接，赖瑞明将案涉房屋交还给吴在年。

吴在年、赖瑞明确认案涉房屋的水电费均由吴在年向赖瑞明代收后再向供水供电部门缴交，大部分由赖瑞明将租金及水电费存入吴在年的账户进行扣款，有时是现金支付。赖瑞明主张商铺与宿舍共用一个电表，均为工业用电，2014年6月的电费赖瑞明没有向吴在年缴交，从2014年7月份开始从赖瑞明的账户扣除；主张商铺因被吴在年停水，故2014年6月起并没有用水；宿舍有用水，但无法提供相应的水费明细。吴在年主张商铺为工业用电，2014年6月的电费赖瑞明没有向吴在年缴交，从2014年7月份开始从赖瑞明的账户扣除；至于宿舍用电是否与商铺共用电表无法确定，也无法提供相应的明细，从2014年6月起的水电费应按水电费的平均水平予以计算。吴在年、赖瑞明对于宿舍用水确认按15元／月计算。

根据原审法院向东莞市塘厦自来水公司调取的水费明细资料显示案涉房屋的水费抄表时间均为每月2日，用水性质为经营服务，抄表日期为2013年1月2日至2014年8月2日期间案涉房屋的水费金额分别为104.60元、104.60元、123.02元、92.42元、89.35元、89.35元、92.42元、92.42元、92.42元、89.35元、89.35元、83.21元、89.35元、80.14元、86.28元、90.25元、86.98元、93.52元、83.71元、0元、0元。根据原审法院向广东电网有限责任公司东莞供电局调取的客户电费清单显示2013年1月至2014年5月期间的电费为1184.72元、1199.99元、560.81元、1349.6元、1210.16元、1108.38元、1208.13元、1194.9元、1058.51元、1047.32元、1084.97元、1107.37元、1265.13元、505.85元、421.37元、1051.39元、765.39元。吴在年确认上述水费明细资料、客户电费清单的真实性，主张上述水电费均为商铺的用水用电，不包括宿舍的用水用电；赖瑞明则主张上述用电包括商铺及宿舍的用电，用水为商铺用水，不包括宿舍的用水。同时，吴在年向原审法院提供了一份客户电费清单，该清单显示的电费数额与原审法院调取的清单一致，其中2014年6月份的电费为638.16元。

庭审中，吴在年、赖瑞明双方确认赖瑞明当月交付当月的租金及上月的水电费，2013年3月赖瑞明支付吴在年水电费及租金5300元，2013年4月支付5900元，2013年5月支付6300元，2013年6月支付6100元，2013年7月支付6500元，2013年8月支付5900元，2013年9月支付5400元，2013年10月支付5400元，2013年11月支付6000元，2013年12月支付6000元，2014年1月支付5900元，2014年2月5370元，2014年3月支付5119元，2014年4月支付5539元，2014年5月支付6107元。

赖瑞明主张吴在年于2014年7月6日开始将案涉商铺进行停水，造成赖瑞明无法经营、工人停工以及马达水泵损坏，导致经济损失20000元，并举证收款收据、修马达水泵的收据。吴在年否认曾对案涉商铺进行停水，对赖瑞明主张的经济损失也不予确认。

原审法院认定上述事实的证据有：吴在年提供的房地产权证、身份证复印件、银行流水清单、赖瑞明提供的水电费结算表、客户电费清单、水费明细资料、房租水电费收据、押金及房租收据、修马达水泵收据、用电保证金收据、合同书、租房协议、房屋租赁许可证、原审法院调取的用水明细资料、客户电费清单及原审庭审笔录、笔录。

原审法院认为，结合吴在年、赖瑞明的诉辩，本案的争议焦点在于：一、案涉的房屋租赁关系是否合法有效；二、赖瑞明应否支付吴在年租金及水电费；三、吴在年是否存在多收水电费，如有应否予以退还。

对于第一个争议焦点，吴在年、赖瑞明均未能提供书面的租赁合同，但双方确认存在房屋租赁关系，故双方之间的房屋租赁关系是否有效，还应审查该租赁关系是否违反了法律的强制性规定，案涉房屋取得了房地产权证，符合法律规定，故双方之间存在的房屋租赁关系合法有效。

吴在年、赖瑞明未能提供书面的租赁合同，吴在年主张当时约定的租赁期限为三年，赖瑞明则主张口头约定续租二十年，但双方均未提交任何证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人”的规定，吴在年、赖瑞明之间形成的为不定期租赁关系，而赖瑞明自2014年6月起没有支付租金，故吴在年通过诉讼要求解除双方的租赁关系，合法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原审法院2014年9月12日向赖瑞明送达了本案的起诉状及证据副本，视为赖瑞明已经知悉吴在年要求解除租赁关系的主张，故案涉租赁关系应于2014年9月12日解除。

对于第二个争议焦点，赖瑞明以吴在年多收水电费为由自2014年6月起拒不向吴在年支付租金，但赖瑞明仍继续使用案涉房屋，应支付相应的租金，多收水电费并不是拒付租金的合理依据。对于租金标准，赖瑞明主张4000元／月，吴在年则主张初始为4000元／月，后涨为5000元／月，但并没有提供任何证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，再结合吴在年提供的租金收据的数额，原审法院对吴在年的主张不予采信，认定吴在年、赖瑞明双方约定的租金标准为4000元／月。至于计算租金期限，赖瑞明主张其于2014年11月20日搬离案涉的商铺，但没有提供任何证据予以证明，而在原审法院组织下吴在年、赖瑞明于2015年1月30日对案涉房屋进行交接，故原审法院认定赖瑞明于2015年1月30日搬离案涉房屋。如上所述双方的租赁关系于2014年9月12日解除，租金计算至2014年9月12日为4000元／月×3个月＋4000元／月÷30天×12天=13600元，而赖瑞明于2014年9月13日至2015年1月30日期间仍占有使用案涉房屋，应按租金标准支付房屋使用费为4000元／月÷30天×18天＋4000元／月×3个月＋4000元／月÷31天×30天=18270.97元。

至于水电费，吴在年提供的客户电费清单与原审法院调取的客户电费清单数额一致，原审法院予以采信。吴在年、赖瑞明确认自2014年7月开始商铺电费直接从赖瑞明的账户扣款，而赖瑞明自2014年6月起没有缴纳水电费及租金。吴在年主张赖瑞明拖欠其2014年6月商铺电费以及2014年6月起的宿舍电费、商铺宿舍水费没有支付，客户电费清单显示的为商铺用电。赖瑞明则主张客户电费清单显示的电费包括宿舍用电。吴在年、赖瑞明确认当月缴纳当月租金及上月水电费，故赖瑞明在2014年6月应支付2014年5月期间的电费，根据吴在年提供客户电费清单显示计费周期为2014年5月12日至2014年6月12日的电费为638.16元，赖瑞明应予以支付。至于吴在年主张宿舍用电及商铺用水，因没有提供证据证明水电费的数额，原审法院不予支持。至于宿舍用水，双方确认以15元／月计算，自2014年6月计算至2015年1月30日为15元／月×7个月＋15元／月÷31天×30天=119.52元。

对于第三个争议焦点，客户用电清单显示2013年3月至2014年5月期间的电费（当月交上月）为1199.99元＋560.81元＋1349.6元＋1210.16元＋1108.38元＋1208.13元＋1194.9元＋1058.51元＋1047.32元＋1084.97元＋1107.37元＋1265.13元＋505.85元＋421.37元＋1051.39元=15373.88元；水费明细资料显示2013年3月至2014年5月期间水费（当月交上月）为123.02元＋92.42元＋89.35元＋89.35元＋92.42元＋92.42元＋92.42元＋89.35元＋89.35元＋83.21元＋89.35元＋80.14元＋86.28元＋90.25元＋86.98元=1366.31元；2013年3月至2014年5月期间宿舍用水水费为15元／月×15个月=225元；2013年3月至2014年5月期间租金为4000元／月×15个月=60000元，以上合计15373.88元＋1366.31元＋60000元=76740.19元。而2013年3月至2014年5月期间赖瑞明向吴在年支付的租金及水电费为5300元＋5900元＋6300元＋6100元＋6500元＋5900元＋5400元＋5400元＋6000元＋6000元＋5900元＋5370元＋5119元＋5539元＋6107元=86835元。综上，吴在年应向赖瑞明退回的水电费为86835元-76740.19元=10094.81元，现赖瑞明仅主张要求吴在年退还水电费9327.15元，系其对自主权利的处分，原审法院予以支持。

至于赖瑞明诉请的经济损失，赖瑞明提供的证据未能证明损失的事实，原审法院不予支持。对于赖瑞明要求退回押金及用电保证金，因赖瑞明在提起反诉时并未主张，故在本案中不予处理，赖瑞明可另案主张。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吴在年、赖瑞明双方关于东莞市塘厦镇塘厦大道南37号房屋的租赁关系于2014年9月12日解除；二、赖瑞明应于判决发生法律效力之日起五日支付吴在年2014年6月1日至2014年9月12日期间租金人民币13600元；三、赖瑞明应于判决发生法律效力之日起五日支付吴在年2014年9月13日至2015年1月30日期间房屋使用费人民币18270.97元；四、赖瑞明应于判决发生法律效力之日起五日支付吴在年2014年6月份电费人民币638.16元；五、赖瑞明应于判决发生法律效力之日起五日支付吴在年2014年6月1日至2014年1月30日期间宿舍水费人民币119.52元；六、吴在年应于判决发生法律效力之日起五日退回赖瑞明2013年3月至2014年5月期间多收的水电费9327.15元；七、驳回吴在年的其他诉讼请求；八、驳回赖瑞明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费88元、反诉受理费267元，由吴在年负担85元，赖瑞明负担270元。

赖瑞明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、吴在年在赖瑞明对以前所收的水电费提出质疑，并拒交6月份房租的情况下，无故拆除赖瑞明的水表，致使赖瑞明的生产经营无法开展，马达水泵损坏，给赖瑞明带来巨大的经济损失，赖瑞明只酌情要求吴在年赔偿20000元。从自来水公司调出的水费明细资料显示，赖瑞明从2014年7月开始水费为0，这一事实足以证明吴在年已拆除赖瑞明的工业用水水表。吴在年停水的事实确实，赖瑞明还为此报警，派出所也派人到场协调，吴在年甚至威胁要求停电，赖瑞明不得已向供电公司提出交涉，供电公司同意变更从赖瑞明的账户划扣电费。这一事实，已在原审期间得到双方当事人的确认。二、赖瑞明已在2014年11月20日从吴在年的房屋中搬出，并电话通知吴在年，因此，房屋使用费只应计算至2014年11月20日。三、赖瑞明放弃第一项反诉请求并同时要求吴在年退还押金5500元及用电保证金2000元，这是对反诉请求的变更，原审应予以处理。故赖瑞明上诉请求本院判令撤销原审判决第三项和第八项，改判吴在年赔偿赖瑞明停水损失20000元，退还押金5500元及用电保证金2000元，赖瑞明无需支付吴在年2014年11月20日至2015年1月30日期间的房屋使用费9466.66元。二审法庭调查期间，赖瑞明同意在本案中撤回对押金5500元、用电保证金2000元的诉讼请求。

吴在年答辩称：赖瑞明的上诉请求没有事实和法律依据。

本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。

另查明，赖瑞明为证明其停水损失，其在原审期间提交了维修水泵、马达费用单据及7月份工资单据，经统计，其数额共计24400元。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对赖瑞明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本案的争议焦点有：一、房屋使用费的处理问题；二、吴在年应否赔偿赖瑞明损失。

关于争议焦点一。原审法院于2015年1月30日组织吴在年、赖瑞明对案涉房屋进行交接，原审法院对房屋使用费从2014年9月13日计算至2015年1月30日，并无不当。赖瑞明主张其于2014年11月20日已搬离案涉房屋，但赖瑞明未能对其主张提交证据予以证明，故本院对赖瑞明的主张不予支持。

关于争议焦点二。赖瑞明请求吴在年赔偿其停水损失，应当举证证明：1．吴在年存在停水的行为；2．赖瑞明因吴在年的停水行为导致损失。对此，吴在年在原审期间提交了维修水泵、马达费用单据、工资收据及原审法院调取的水费清单为证。根据原审法院调取的水费清单显示，赖瑞明在2014年7月的水费为0元，赖瑞明主张其遭到停水，其主张存在一定合理性，但是，赖瑞明举证的维修费用、工资收据，并不能证明其与停水存在关联性。因此，赖瑞明请求吴在年赔偿损失停水损失20000元，证据不足，本院不予支持。

另外需要指出的是，原审认定赖瑞明需要缴纳2014年6月至2015年1月30日期间的宿舍水费，但其第五判项存在明显笔误，本院对此予以纠正。

综上，赖瑞明的上诉理由不能成立，依法应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理结果存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第888号民事判决第一、二、三、四、六、七、八项及诉讼费用处理的决定。

二、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第888号民事判决第五项为：赖瑞明应于判决发生法律效力之日起五日支付吴在年2014年6月1日至2015年1月30日期间宿舍水费人民币119.52元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审受理费724.17元，由赖瑞明承担（已预交）。

本判决为终审判决。