卖方拒交房是否应承担违约责任

　【案情】

　　2010年底，刘小姐与被告赖某平和赖某飞(亲兄弟，均为未成年人)签订房屋买卖合同，由刘小姐购买赖某平和赖某飞共有的一套房子，合同中并无特别约定购房款应支付给哪一方。合同签订当日，刘小姐向赖某平支付了83万元，由赖某平和赖某飞的监护人(父母)出具收据确认收到购房款83万元，并注明款项存入了赖某平的账户。

　　然而，当赖某平与刘小姐办理房屋交接手续时，却发现赖某飞已更换了门锁，导致无法交付房屋。赖某飞称，之前购买涉案房屋时是其全部出资的，赖某平口头答应收到首期款83万元后再转交赖某飞，但实际上并没有这样做，因此，他拒绝将房屋交付刘小姐。而赖某平则认为其作为共有权人有权收取83万元房款，且该房款是其应得房款。卖方两共有人相互扯皮，导致刘小姐迟迟不能入住新房，遂将两人告上天河法院，要求两人承担违约责任。

　　【判决分析】

　　法院审理后认为，由于涉案房屋是两被告共同所有的房产，两人应视为一个整体，两人均同意卖房，而且买卖合同中并无约定房款应交付给两人中的哪一方，因此刘小姐只需将房款交付其中一人即视为其已交付房款;至于两被告之间的房款分配纠纷，属另一法律关系，两被告不能以房款分配纠纷为由拒绝履行买卖合同约定的房屋交付义务。该拒绝交房行为，已构成违约，两被告应承担违约责任;虽然赖某平称其愿意将房屋交付刘小姐，但其作为共有权人和房屋的出卖方，有义务处理好与其他共有权人的纠纷并承担积极交房义务，因此赖某平应与赖某飞共同承担违约赔偿责任。

　　最终，法院判决两被告将涉案房屋交付刘小姐，并向刘小姐支付违约金50000元。案件判决后，双方当事人均无提起上诉。

　　【法官提醒】

　　在本案中，由于买卖合同并无约定将房款交付哪一方，因此只要买方将房款交付了其中任何一个共有人，即视为买方已履行了付款义务。即使共有权人之间有房款分配协议，未实际收款的共有人也不能以本人未收到款为由拒绝履行合同义务，只能在履行义务后向收款的共有人主张权利。

　　推而广之，对于按份共有的房屋或其他财产出售案件也同样适用这一原则。要避免出现这样的纠纷，可以在出售共有财产时，在买卖合同中明确买方应支付给哪一共有人。另外，对于出售财产的共有权人来说，其履行合同义务不仅是配合义务或个人的履行，当其他共有权人不履行合同义务时，其必须积极地促使其他共有权人履行义务，否则，依照《民法通则》和《物权法》的规定，所有共有权人作为出售财产的一方整体，将要共同向购买方承担违约责任。