广州律师——买卖合同中违反义务的是否应承担违约责任

　【案情】

　　吴某与河南某置业有限公司签订商品房买卖合同，吴某购买该公司位于中牟县新城区的房屋一套，双方约定主要内容为“……买受人于2007年2月5日交首付房款，剩余房款作银行按揭贷款，逾期办理，买受人应向出卖人支付10%的违约金，合同终止，此房另售他人……在2007年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”合同签订后，吴某按约向该公司支付首付房款，办理房屋按揭手续，并按该公司出具的置业推荐表交纳维修基金及配套费用。该公司至今未按合同约定交付吴某所购买的商品房。吴某遂诉至法院，要求该公司继续履行合同，支付迟延交付的违约金;并按约办理房产证，支付迟延办理房产证的违约金。

　　【案件评析】

　　一、合同是否有效的问题。该合同内容并不存在《合同法》所规定的合同无效情形，且我国《城市房地产管理法》没有明确规定房屋买卖合同的生效要以向有关主管部门办理登记手续为要件，因此，吴某与该公司所签订的商品房买卖合同有效。

　　二、违约行为的认定及违约责任的承担问题。本案中，吴某按照双方所签订的合同约定履行了给付房款义务，该公司未按合同约定向吴某交付其所购买的商品房及住宅质量保证书和住宅使用说明书，且未向吴某交付代收款票据，故该公司构成违约。该公司应向吴某交付所购商品房及住宅质量保证书和住宅使用说明书、代收款票据，并承担自2007年8月2日起至实际交付房屋之日止的违约金。

　　三、为买受人办理房屋所有权证是否为房屋买卖合同出卖人的附随义务问题。本案中，从双方所签订的商品房买卖合同以及商品房交易习惯来看，关于由该公司向吴某交付所购商品房的住宅质量保证书和住宅使用说明书、代收款票据，以及“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，均系双方所约定的商品房买卖合同中的附随义务，该公司所承担的该几项义务均在合同中进行了相关约定，故该公司应当按照双方的约定履行相关义务。但对本人所有的房产办理房屋产权证书的行为系房屋管理部门对房产进行相应管理的政府职能行为，而不是平等主体之间的合同所能够约定的义务，且双方在所签订的合同中只是约定由该公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并未约定由该公司为吴某办理产权证书，故吴某要求该公司为其办理房屋产权证书的要求，理由不当，且无法律依据。以至于吴某要求该公司承担逾期办理房产证的违约金的请求，因双方所交易的房屋并未实际交付，故该项请求不符合约定，亦不应被支持。