广东中原地产代理有限公司与杨海翠居间合同纠纷

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）穗中法民五终字第4626号

上诉人（原审被告）：杨海翠，住广州市花都区。

委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。

委托代理人：邓炜，广东合誉律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：李耀智，华南总裁。

委托代理人：何恺鹏、李蓬桂，该公司职员。

上诉人杨海翠因居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）是于2004年8月10日依法成立的从事房地产中介代理服务等业务的公司。

2015年1月28日，杨海翠（卖方）与案外人陈某（买方）签订《存量房买卖合同》，约定由卖方以1780000元的价格将广州市花都区迎宾大道105号9栋B座602房出售给买方。合同第十六条第六点约定，卖方此次房价是实收壹佰柒拾捌万元，税费由买方支付。中原地产公司于2015年1月28日与杨海翠签署告知书，第十条约定卖方需支付中介费100000元。中原地产公司于同日与杨海翠签署咨询服务确认书，约定杨海翠同意向中原地产公司支付100000元作为咨询服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询服务费。逾期支付，将按1%／天支付违约金。

中原地产公司多次催促杨海翠支付中介费，并于2015年5月7日向杨海翠发出通知函，要求杨海翠支付中介费。但杨海翠至今未向中原地产公司支付该笔费用。

中原地产公司因与杨海翠协商不成，中原地产公司于2015年6月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨海翠向中原地产公司支付中介费100000元，以及支付逾期支付中介费而产生的违约金直至清偿之日止（以100000元为基数，以每日1%为标准，自2015年1月29日起，计至杨海翠清偿之日止，现暂计5天，违约金暂计为5000元，即100000元×5×1%=5000），上述暂计：105000元；2、诉讼费用由杨海翠承担。

原审法院认为：杨海翠作为完全民事行为能力人，在咨询服务确认书及承诺书上签名，即视为同意咨询服务确认书及承诺书的约定。故对于中原地产公司要求杨海翠支付100000元中介费及违约金的诉讼请求，予以支持。

至于杨海翠提出的抗辩意见，原审法院认为：

一、中原地产公司向杨海翠主张中介费的依据是杨海翠签署的咨询服务确认书及承诺书，并非杨海翠与案外人陈某签订的《存量房买卖合同》。杨海翠抗辩《存量房买卖合同》约定税费由买方负责，所以其不需向中原地产公司支付中介费，于法无据。

二、杨海翠主张中介费过高，请求撤销咨询服务确认书及告知书。咨询服务确认书及告知书是中原地产公司、杨海翠双方自愿签订的，现杨海翠未提供证据证明咨询服务确认书及告知书符合合同法关于可变更、可撤销合同的规定。咨询服务确认书及告知书是合法有效的，双方均应按照约定履行。中原地产公司已促成杨海翠与案外人陈某签订《存量房买卖合同》，杨海翠应按照约定向中原地产公司支付中介费。

三、杨海翠主张中原地产公司收取的中介费超过穗价（2011）8号文件的规定，对此，中原地产公司提出穗价（2014）136号文件已经明确规定穗价（2011）8号文件已废止。故对杨海翠的该项抗辩意见，不予采纳。

四、根据咨询服务确认书的约定，杨海翠逾期向中原地产公司支付中介费，需向中原地产公司支付违约金。中原地产公司要求杨海翠按1%／天支付违约金，杨海翠提出违约金的标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利息计算。原审法院认为，中原地产公司未提供证据证明其实际损失，对于杨海翠的该项抗辩意见，予以采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月5日作出判决：一、杨海翠于判决发生法律效力之日起十日内，向广东中原地产代理有限公司支付中介服务费100000元。二、杨海翠在判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金给广东中原地产代理有限公司（违约金以100000元为基数，从2015年1月29日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止，违约金以100000元为限）。三、驳回广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由杨海翠负担。

判后，上诉人杨海翠不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院无视客观事实，一味以杨海翠已经在咨询服务确认书和承诺书上签名为由、支持中原地产公司的主张过于片面、主观，具体理由如下：第一、《存量房买卖合同》已约定税、费由买方负责且中原地产公司也据此向买方收取了中介费10000元，因此其无权再向杨海翠主张中介服务费。杨海翠与案外人陈某签订的《存量房买卖合同》中已经约定税、费由买方负责，而且中原地产公司的工作人员也已经在该合同上签名，即表示中原地产公司当时是认可这一条款的，其在交易之后也确确实实按照约定向买方收取中介服务费10000元，因此中原地产公司再依据所谓的咨询服务确认书和承诺书向杨海翠主张中介服务费没有任何事实依据。退一步说，按照承诺书的内容，如果当时双方的意思表示依然是由杨海翠支付中介服务费，那么中原地产公司应当在签订存量房买卖合同当天就向杨海翠要求支付中介服务费，而不应该是在2月5日向买方陈某收取中介服务费，这恰恰说明当时各方都已经认可了中介服务费由中原地产公司向买方收取即可，不需要杨海翠再承担。第二、退一步说，中原地产公司向杨海翠主张咨询费100000元明显不符合公平原则，其作为主张依据的咨询服务确认书和承诺书应当予以撤销。显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同，其具有以下特征：1、其对一方当事人明显不公平；2、一方获得的利益超过了法律所允许的限度，如标的物的价款超出了市场上同类物品的价格或同类劳务的报酬标准等；3、受害的一方是在缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。那么在本案中，杨海翠和买家陈某作为涉案房屋的买卖双方，其从中原地产公司接受到的中介服务都是一致的，但中原地产公司对双方主张的中介费却是天壤之别。向买家陈某仅仅只是主张10000元，但却向杨海翠主张100000元，整整是十倍的差距，这显然是不符合常理，也证明了向杨海翠主张的100000元中介服务费是远远高于市场价格；而且对于杨海翠而言，中原地产公司是一家专门从事的房地产业务的公司，其当然知悉中介服务费的市场行情，但其却利用杨海翠的缺乏经验而要求杨海翠签订其事先准备好的格式合同即咨询服务确认书和承诺书，严重损害杨海翠的合法权益，这明显不符合公平原则，为此该咨询服务确认书和承诺书应当予以撤销。此外，中原地产公司向杨海翠和案外人陈某主张的中介服务费的总额高达110000元，约房屋成交价的6.2％，这一比例远远高于广州地区中介服务业的收费标准，虽然住建部取消了独家代理的中介费不得超过成交价的3％的上限，但其表述为中介服务费按照市场调节价，也就是说中介服务费标准不能偏离市场价格（广州地区的中介服务费的标准约为1-2％），因此这进一步说明杨海翠的主张明显不符合公平原则。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判杨海翠不需要向中原地产公司支付中介服务费100000元以及违约金；2、一审、二审的案件受理费由中原地产公司承担。

被上诉人中原地产公司答辩称：不同意杨海翠所有上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，杨海翠的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。税费与本案居间合同无关，杨海翠认为税费是由买方承担，因此无需向中原地产公司支付中介费是无法律及合同依据。中介费的约定是双方协商一致的结果，不存在不公平的情形。根据合同法杨海翠应向中原地产公司支付中介报酬，杨海翠在多份确认书确认支付中原地产公司中介费10万元，双方是在反复协商后才确定中介费为10万元，杨海翠认为不符合公平原则无依据，杨海翠认为中介费的约定应撤销，杨海翠对此在一审并无提出反诉，现杨海翠在二审中提出要撤销无事实及法律的依据。在中介行业行规中并无规定或约定中介方不收取卖方的中介费或卖方的中介费与买方中介费相同，每个交易会根据交易情况约定中介费。杨海翠在承诺向中原地产公司支付10万元中介费后又以不公平应当撤销为由，中原地产公司认为是违反诚实信用原则。

经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为：杨海翠在中原地产公司促成下与陈某签订了《存量房买卖合同》，杨海翠与中原地产公司的居间合同关系成立有效。双方对于中介费没有签订合同进行约定，但杨海翠签署了咨询服务确认书，该确认书内容清晰明确，杨海翠已承诺向中原地产公司支付10万元咨询服务费及确定逾期支付的违约责任，现中原地产公司向杨海翠主张支付中介费10万元理据充分，原审法院予以支持并无不当。《存量房买卖合同》中有关税费负担的约定并不足以认定中介费也有买方负担，且这属于买卖合同的内容，故杨海翠以《存量房买卖合同》中有关税费的约定主张其无需支付中介费没有合同及法律依据。至于中原地产公司未依约收取杨海翠的中介费属于中原地产公司对其权力的自行处分，并不能认定双方已经变更了卖方需支付中介费的约定。买卖合同的标的为178万元，中原地产公司向杨海翠收取10万元中介费是经过杨海翠的确认，该金额也未明显超出合理的范围，至于中原地产公司向买方收取多少中介费属另一居间合同关系，二者没有可比性。杨海翠认为中原地产公司向其收取中介费的金额显失公平依据不足，本院不予认定。上诉人杨海翠的上诉请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1200元，由杨海翠负担。

本判决为终审判决。